住宅ローンの適正な借入額とは？おすすめの銀行はどこ？

「年収の5倍」および「返済負担率25％」が住宅ローンの借入額の一つの目安と言われていますが、国土交通省が調査した世帯主の住宅購入時データ（※）によると、住宅タイプ別の購入資金の平均額は以下の通りです。

住宅購入時の世帯主の平均年齢は30代後半～40代前半、平均購入資金は3,000～5,000万円、住宅購入時の平均世帯年収は約600～900万円でした。

このことから、あくまでも目安ですが「世帯年収が600万円以上あれば住宅購入を現実的に考えることができる」と捉えてよいでしょう。

※参照：令和4年度 住宅市場同行調査 報告書 38、42、44ページ｜国土交通省 住宅局

頭金はどのくらい用意すればいい？

頭金を用意すると住宅ローンの借入額が減るため、支払う利息が最小限で済みますが、頭金を用意するよりもフルローンで借入した方が住宅ローンの控除額は大きいです。また、フルローンで借入し、手元に残ったお金は繰り上げ返済に利用する方が、お得になる場合もあります。

オカネコが行ったアンケート調査によると、住宅購入時の「自己資金はない」と回答した方が16.8%と最も多く、次いで自己資金1割未満と回答した方が16.6%という結果でした。

3人に1人は「マイホーム購入時の自己資金1割未満」で購入していることがわかります。

頭金を用意した場合とフルローン、どちらがお得になるかは借入額などによって異なるため、シミュレーションをすることが重要です。

※参照：【オカネコ マイホームに関する意識調査】世帯年収600万円を超えると過半数が所有！日銀マイナス金利解除を受け、約3人に1人が「購入希望時期を早めたい」

住宅ローンの仕組みやコスト等をしっかり理解することで、自分にあった住宅ローンを見つけやすくなります。住宅ローン選びを始める前に、まずは以下の8つについて理解を深めましょう。

• 金利の種類
• 返済方法の種類
• 団信の保障の種類
• フラット35について
• 住宅ローン控除について
• 繰り上げ・借り換えについて
• 借入時にかかる各種手数料
• 将来発生しうるイベント

金利の種類

住宅ローン金利の種類は、大きく分けて「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類があります。

「全期間固定金利型」は、借入から完済まで金利が変動せず、変動金利型や固定金利期間選択型よりも金利が高い傾向にあります。金利変動リスクがなく、返済額が一定で返済計画を立てやすい点がメリットです。

「変動金利型」は金利変動リスクがありますが、固定金利型よりも金利が低い傾向にあるため、金利を抑えたい方におすすめです。

「固定金利期間選択型」は、一定期間だけ固定金利が適用され、固定期間が終了するタイミングで以降の金利タイプを選び直せたり、銀行によっては自動的に変動金利型へ移行されます。全期間固定金利型より金利が低い傾向なので、金利をある程度抑えつつ、一定期間の金利変動リスクを抑えたい方におすすめです。

2024年3月に日銀がマイナス金利解除を決めました。急激に金利が引き上がることはないと予想されますが、引き続き金利動向には注目しましょう。

返済方法の種類

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済 」と「元金均等返済 」の2種類があります。

「元利均等返済」は、元本と利息を合わせた返済額が毎月均等になるように返済する方法です。ローン残高に応じて利息を計算するため、利息の比率は返済当初が最も高く、返済が進むにつれてだんだん低くなっていきます。

借入時から完済まで毎月返済額が一定のため、返済計画を立てやすく一般的に多く利用されています。

「元金均等返済」は、元金の返済額を毎月均等にして、そこにローン残高に応じた利息を乗せて返済する方法です。毎月の返済額は返済当初が最も多く、返済が進むにつれてだんだん少なくなっていきます。

利息を抑えて総返済額を少なくしたい方や、返済当初よりも将来の毎月の返済額を少なくしたい方におすすめです。

団信の保障の種類

ほとんどの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が契約の必須条件です。団信に加入すると、契約者が死亡・高度障害状態になった場合に保険金で住宅ローンが完済される ため、万一の際に返済が滞り家を失う事態を避けられます。

民間の銀行の住宅ローンの場合、死亡・高度障害を保障する一般的な団信の保険料は金利に含まれており、基本的に無料です。なかには金利上乗せなしでプラスアルファの保障が付帯している住宅ローンもあります。

団信にはガン保障や介護保障、3大疾病保障などのオプションを付けられますが、保障の付加に金利が上乗せされるのが一般的です。団信は中途解約ができないので、本当に必要な保障なのか慎重に考えましょう。

フラット35について

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構の提携金融機関が取り扱う、全期間固定金利型の住宅ローンです。借入から完済まで金利が変動しないのが特徴で、最長で35年間の借入ができます。

フラット35を提供する金融機関は全国に300以上あり（2024年4月10日現在）、金利や融資手数料は金融機関によって異なりますが、利用条件はどの金融機関でも同じです 。

住宅金融支援機構 【フラット35】ご利用条件をもとに作成

フラット35の申込要件は比較的緩く、年齢や国籍、総返済負担率の条件を満たしていれば申込が可能です。また、保証人・保証料が不要で団体信用生命保険も任意加入のため、銀行の住宅ローン利用が難しい方でも借入できる可能性があります。

ただし、全期間固定金利型のため金利が高い傾向にあり、融資率によって金利が変動するため頭金がないと割高な金利が適用されます。

住宅ローンの審査が通過できるか心配な方や、団体信用生命保険加入に懸念がある方はフラット35がおすすめですが、金利の安さを重視して住宅ローンを選びたい場合は、フラット35よりも変動金利型の住宅ローンがおすすめです。

住宅ローン控除について

住宅ローンで住宅を購入した場合、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用することにより税金の控除を受けられます。

住宅ローン控除額：ローン残高×0.7％×13年間（中古住宅は10年間） （2024年8月現在）

住宅ローン控除額は入居年や住宅の種類によって上限があります。例えば、子育て世帯・若者夫婦世帯が2024年入居で長期優良住宅を購入した場合の控除限度額は35万円です（ローン残高5,000万円×0.7％＝35万円）。

また、住宅ローン控除を受けるには、控除を受ける最初の年のみ確定申告が必要となり、2年目以降は会社員の場合は年末調整により控除を受けることができます。

繰り上げ・借り換えについて

住宅ローンの利息負担を軽減するには、「繰り上げ返済」や「借り換え」が有効です。

「繰り上げ返済」とは、月々の返済とは別に、住宅ローンの元金を予定よりも早く繰り上げて返済することです。

住宅ローン繰り上げ返済の概要

• 支払う利息が軽減され、住宅ローンの総支給額を減らすことができる
• 好きなタイミングで実施可能
• 住宅ローン控除額が減ってしまう場合があるので、適切なタイミングで実施する必要がある
• 金融機関によっては1回の最低返済額が定められていたり、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合がある

ある程度の資産が貯まったときやボーナスが入ったときなどに、繰り上げ返済の実行を検討する人が多いことが予想されます。

繰り上げ返済のほか、より低金利な住宅ローンへ「借り換える」ことも利息負担の軽減が可能です。

借り換えには手数料等がかかりますが、一般的に借り換え先の金利が1%以上低く、借入残高が1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上あれば借り換えメリットがあると言われています。

ただし、いずれの場合も住宅ローンの返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が使えなくなるため、住宅ローン控除をフル活用したい場合は、控除期間中に住宅ローンの返済期間が10年未満にならないタイミングと金額で、繰り上げ返済や借り換えを検討しましょう。

借入時にかかる各種手数料

住宅ローン借入時かかる手数料の一例（金融機関によって異なる）

• 事務手数料（定額型：数万円～30万円、定率型：借入額の2.2％）
• 保証料（借入額の0％～2％）
• 印紙代（0円～2万円）
• 登記関連費用（登録免許税：借入額の0.4％、司法書士報酬：5万円～10万円）

住宅ローンの借入時には、事務手数料、保証料、印紙代、登記関連費用などのさまざまな手数料がかかります。そのため、住宅ローンの借入時にかかる手数料負担も考慮しながら、無理のない借入額を検討することが大切です。

特に住宅ローンの事務手数料は金額が大きく、定額型の場合は数万円から30万円程度、定率型の場合は借入額の2.2％（3,000万円の借入なら66万円）が相場となっています。

また、銀行によっては住宅ローンの返済開始後も、繰り上げ返済時や金利タイプの変更時などに手数料がかかります。住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく各種手数料の金額も必ず確認しましょう。

将来発生しうるライフイベント

長い人生の中で、マイホーム購入以外にもさまざまなライフイベントが待っています。

特に大きなお金が動きやすい「子どもの進学」「介護」「老後資金」などにもしっかり備えるため、どのタイミングでどのくらいお金が動くのかを確認したうえで、住宅購入額を検討しましょう。

多くの金融機関からさまざまな住宅ローンの商品が出ていますが、目的ごとにおすすめの選び方をご紹介します。自分にあった住宅ローンを探す際の参考にしてください。

• 金利を抑えたい方は「変動金利」を選ぶ
• 金利変動リスクを抑えたい場合は「固定金利」を選ぶ
• 審査が不安な方は「フラット35」を選ぶ
• 万一にしっかり備えたい方は団信の保障内容で選ぶ
• 窓口で相談したい方は店舗を持つ銀行を選ぶ

金利を抑えたい方は「変動金利」を選ぶ

適用金利は申込内容や審査結果等に応じて変動します。

変動金利とは、市場金利に応じて定期的に変動する金利のことです。変動金利の金利は半年に1度、返済額は5年に一度見直しが行われますが、金利上昇幅は25%までに抑えられています。

変動金利タイプの大きなメリットは、固定金利タイプに比べて金利が低い傾向にあることです。現在は年0.5％以下の金利が適用されるケースも珍しくないため、金利を抑えたい方は変動金利タイプを選ぶと良いでしょう。

ただし、金利の上昇によって返済総額が増えるリスクがあります。繰り上げ返済をすることで金利上昇リスクを抑えることができるため、繰り上げ返済のための資金の確保が可能か、どこまでの金利上昇（返済額）に耐えられるかなど、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

金利変動リスクを抑えたい場合は「固定金利」を選ぶ

適用金利は申込内容や審査結果等に応じて変動します。

3年間、10年間など、一定期間金利が変動しないものを固定金利と呼びます。35年の長期間固定金利が適用されるものもあり、固定金利期間が長いほど金利は高くなる傾向です。

固定金利タイプの住宅ローンなら、固定金利期間中は金利が上昇しても返済額が増える心配はありません。ただし、逆に金利が下落した場合も当初の金利が継続し、返済額が減ることはない点に注意が必要です。

固定金利は「新発10年国債の利回り」に連動しており、変動幅の拡大により、直近の住宅ローンの固定金利は少しずつ上昇傾向にあります。

審査が不安な方は「フラット35」を選ぶ

適用金利は申込内容や審査結果等に応じて変動します。

フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。返済期間は15年から35年まで1年単位で選べます。

フラット35は、利用条件に最低年収などの制限がないため、総返済負担率の基準を満たせば、年収に関係なく借入できます。

フラット35の総返済負担率の基準

• 年収400万円未満：30％以下
• 年収400万円以上：35％以下

また、審査には勤続年数の条件も設けられていないため、現在勤務している会社に入社間もない方や個人事業主の方でも申込が可能です。

団体信用生命保険の加入も任意なため、健康に不安があったり、他の住宅ローンの審査に不安がある方はフラット35を検討しましょう。

ただし、フラット35は購入する住宅に借入要件があり、住宅が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合したうえで、床面積が一定以上でなければ、フラット35の借り入れはできない点に注意が必要です。

万一にしっかり備えたい方は団信の保障内容で選ぶ

ほとんどの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が契約の必須条件です。団信に加入すると、契約者が死亡・高度障害状態になった場合に保険金で住宅ローンが完済されるため、万一の際に返済が滞り家を失う事態を避けられます。

民間の銀行の住宅ローンの場合、死亡・高度障害を保障する一般的な団信の保険料は金利に含まれており、基本的に無料です。なかには金利上乗せなしでプラスアルファの保障が付帯している住宅ローンもあります。

団信にはガン保障や介護保障、3大疾病保障などのオプションを付けられますが、保障の付加に金利が上乗せされる場合は、本当に必要な保障なのか慎重に考えましょう。一般的な生命保険と違い、団信は中途解約もできないので、自分にとって必要な最低限の保障にとどめることが大切です。

※融資実行の時期やお借入れ金融機関によって、上記の上乗せ金利とは異なる場合があります。

窓口で相談したい方は店舗を持つ銀行を選ぶ

メガバンクは全国に店舗を持ちますが、ネット銀行は実店舗を持たないことが多く、web上や電話でやり取りをすることになります。

もし直接窓口で相談や契約を進めたい場合は、店舗を持つ金融機関を選びましょう。

住宅ローンの負担を軽減するために、以下の5つのポイントを確認しておきましょう。

• トータルコストを考える
• 住宅ローン控除を最大限活用する
• 自治体独自の制度の有無を確認する
• まとまった資金ができたら繰り上げ返済をする
• 今より金利が低い住宅ローンがあれば借り換えをする

トータルコストを考える

住宅ローンの借入時や繰り上げ返済時には、手数料などがかかります。

特に借入時は、金融機関に支払う事務手数料や司法書士に支払う報酬などの他にも、引っ越し費用や家具代などさまざまな費用がかかります。

資金が不足しないよう、金利だけでなく手数料や諸費用を踏まえたトータルコストを考え、住宅ローンの借入額を決定しましょう。

住宅ローン控除を最大限活用する

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用することにより税金の控除を受けられます。

住宅ローン控除額の計算方法：年末のローン残高×0.7％（控除期間は13年間※中古住宅は10年間）

2024年8月時点の情報
参照：国税庁_認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

控除額の上限は住宅の条件により異なり、例えば新築の省エネ基準を満たした住宅の場合は最大で21万円/年の控除を受けられます。

住宅ローン控除を受けるには、控除を受ける最初の年のみ確定申告が必要となるので、忘れずに申告を行いましょう。なお、2年目以降は年末調整により控除を受けることが可能です。（会社員の場合）

自治体独自の制度の有無を確認する

自治体によっては、住宅購入費用に充てられる補助金・助成金制度を設けているところがあります。住宅ローンを利用する前に、住宅リフォーム推進協議会の検索サイトで自治体独自の制度がないかを確認しましょう。

また住宅ローンに関しても、自治体と住宅金融支援機構の連携により、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度が利用できる場合があります。該当する自治体は住宅金融支援機構のサイトで検索できるので、制度の詳細とあわせて調べてみるのがおすすめです。

まとまった資金ができたら繰り上げ返済をする

まとまった資金ができたときは、住宅ローンの繰り上げ返済を検討しましょう。

繰り上げ返済とは、毎月の返済分とあわせて、住宅ローン残高の一部や全部を前倒しで返済することをいいます。繰り上げ返済を行うと、繰り上げ分にかかるはずだった利息の支払いがなくなるため、当初の予定よりも返済総額を減らすことが可能です。

繰り上げ返済は、返済期間を短縮する「返済期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。


より利息軽減効果が高いのは、返済期間短縮型の繰り上げ返済です。毎月の返済が負担でなければ、期間短縮型の繰り上げ返済を行うとよいでしょう。

今より金利が低い住宅ローンがあれば借り換えをする

住宅ローンの返済期間は長いため、返済中に金利が変動する可能性があります。状況に応じて、より金利の低い住宅ローンへの借り換えや、金利タイプの切り替えを検討するのがおすすめです。

※金利は一例です。借り換えには手数料等がかかります。

また、変動金利から固定金利に借り換えることで、将来の金利上昇リスクを回避する・抑えることもできるでしょう。

ただし、住宅ローンの「借り換え」には手数料がかかるため、金利の低い銀行や手数料（融資手数料+保証料）の安い銀行で借り換えるのがおすすめです。

住宅金融支援機構の「2022年度住宅ローン貸出動向調査」によると、住宅ローン本審査で重視度が増していると考えられている審査項目は以下の通りです。

「返済負担率（毎月返済額/月収） 」が最も多く、次いで、「職種・勤務先・雇用形態」、「借入比率（借入額/担保評価）」という結果でした。

金融機関が定めている返済負担率の審査基準は、おおむね30～40％程度です。返済負担率は、「年間返済額÷年収×100」で計算できます。

住宅ローンの審査の流れは以下の通りです。

1. 住宅ローン情報収集・相談
   まずは情報収集を行い、希望の条件の住宅ローンを探しましょう。モゲチェックを使えば、ランキング形式で住宅ローンを比較でき、必要に応じて専門家への相談も無料でできるので効率的です。
2. 事前審査（仮審査）の申し込み
   気になる住宅ローンが見つかったら、事前審査の申込を行います。
   事前審査では申込者の本人確認書類などの準備が必要ですが、これもモゲチェックを使えば追加情報を入力するだけで事前審査を代行してもらえるので手間を最小限にできます。
3. 本審査（正式審査）の申し込み
   事前審査の通過後は本審査に申し込みます。本審査では事前審査よりも必要書類が増え、さらに細かい審査が行われます。
4. 住宅ローン契約の手続き
   本審査の承認が無事おりれば、不動産売買契約の締結と住宅ローンの契約手続きを行います。
5. 融資実行
   物件の引き渡しと同時に、住宅ローンの融資が始まります。事前審査の申し込みから融資実行まで、1ヶ月程度時間がかかることが想定されます。