賃貸と持ち家、結局どっちが得？ メリット・デメリットと後悔しない考え方

賃貸と持ち家のどちらが良いのかは、収入や貯金額などお金の面での判断も必要ですが、「どのような家に住みたいか」「どのようなライフプランを予定しているか」など、一人ひとりの価値観などによっても変わるでしょう。

賃貸と持ち家それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、後悔のない選択をすることが大切です。そこでこの記事では、それぞれのメリット・デメリットとともに、老後にかかるコストや後悔しないためのポイントをご紹介。

賃貸と持ち家、どちらを選択すべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

賃貸と持ち家にかかる一般的なコストは以下の通りです。

持ち家の場合は住宅購入費用のほか、税金や修繕費用などのコストが必要です。賃貸の場合はそのような支払いがない一方で、引っ越し費用や家賃の更新料がかかり、生涯家賃を支払うことになります。

コスト以外の部分も含め、具体的に賃貸と持ち家、それぞれのメリット・デメリットを確認しましょう。

賃貸の場合

賃貸のメリット・デメリット
メリット	・気軽に引越しができる ・住宅ローンを組まずに済む ・そのときの家計状況に合わせて住居費をコントロールできる ・固定資産税が発生しない ・修理・リフォーム費用の負担がない ・災害リスクを負わずに済む
デメリット	・引越し時に敷金や礼金、保証料などの初期費用がかかる ・家賃を払い続けても住宅が資産にならない ・家賃が上がる可能性がある ・自由にDIYやリフォームができない ・年齢が上がるにつれ入居の審査が厳しくなる傾向にある ・定年退職後も住居費の支払いが発生する

賃貸は持ち家に比べて気軽に引越しができるので、そのときの家計状況や家族構成に合わせて柔軟に住み替えできる点が最大のメリットです。今後転勤の可能性がある方、収入や家族構成などの状況に応じて柔軟に住む場所を変えたい方は、賃貸のほうが向いているでしょう。

また賃貸の場合は、固定資産税、修理・リフォーム費用、災害時の修繕費用は大家さんの負担となります。住居に関するさまざまな費用やリスクを負わずに済む点も、賃貸ならではのメリットです。

賃貸の大きなデメリットは、入居時に初期費用がかかることと、生涯家賃を払い続けなければならないことです。長年家賃を払い続けても次世代に資産として住宅を残ことはできませんし、定年退職後も住居費を負担しなければなりません。また、老後は入居審査が厳しくなるため、住める物件が限られてしまうデメリットもあります。

持ち家の場合

続いて、持ち家を選んだ場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

持ち家のメリット・デメリット
メリット	・ローン完済後は住宅が資産になる ・住宅ローン控除を受けられる ・団体信用生命保険の加入で、万一の際はローン支払いが免除される ・住居内の設備を充実させられる ・自由にDIYやリフォームができる ・老後の住まいに困らない ・ローン完済後の住居費負担が少ない ・不動産価格の動きにより、資産価値が上がる可能性がある
デメリット	・物件の費用以外に、購入時の手数料や住宅ローン金利が必要 ・引越しがしにくい ・固定資産税がかかる ・ローン完済まで住居費が固定される ・災害リスクがある ・必要に応じて修理・リフォーム費用がかかる ・相続時の対策が必要 ・不動産価格の動きにより、資産価値が下がる可能性がある

持ち家はローン完済後に自分の資産になるところが、賃貸にはない大きなメリットです。定年退職までに完済できるように住宅ローンを組めば、老後の住居費負担を抑えられるうえ、住む場所に困る心配もありません。

また持ち家の場合は、住宅ローン控除や団体信用生命保険といった、減税や保障を受けられます。さらに設備やリフォームも自分の好きなようにできるので、ライフスタイルに応じた快適な住環境を整えることができるでしょう。

持ち家のデメリットは、引越しがしにくいこと、ローン完済まで住居費が固定されることです。結婚や出産で家族構成が変わったり、転職などで収入が下がってしまっていても、気軽には住み替えはできません。購入時の手数料や住宅ローン金利、固定資産税など、賃貸では発生しない出費もあります。

また持ち家の場合、たとえ住宅ローンを完済しても、修理・リフォーム費用はかかってしまうため注意が必要です。

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今の家計状況ではどのような選択が可能なのか、お金のプロであるFPに相談することでより明確になります。今後のライフプランやご自身の想い・希望から人生設計することで、「どのくらいの金額の住宅が買えるのか」「いくら貯金すべきか」「賃貸の場合は何に備えておくべきか」などのアドバイスがもらえます。

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賃貸と持ち家の老後にかかるコストとは

賃貸と持ち家どちらが良いかを検討するときは、現在の生活スタイルだけでなく老後の生活スタイルも考慮する必要があります。

老後の生活にとって、賃貸と持ち家ではどちらがお得なのでしょうか。以下は、賃貸・持ち家の老後にかかるコストを一般的な観点から比較した表です。

	賃貸	持ち家
住居費	生涯発生する	ローンを完済していればかからない
引越し費用	必要に応じて発生する	不要
固定資産税	不要	毎年発生する
修理・リフォーム費用	不要	必要に応じて発生する
相続税	不要	必要に応じて発生する

賃貸の場合、老後も家賃を払い続ける必要があります。また、子どもの自立や配偶者との死別などで引越しが必要になったときは、引引越し費用や入居時の初期費用としてコストが発生するでしょう。ただし賃貸では、固定資産税・修理やリフォームの費用・相続税によるコストはかかりません。

持ち家の場合、住宅ローンを完済していれば、老後の月々の返済負担はなくなります。自宅に住み続ければ引越し費用はかかりませんし、もし引越しが必要になっても、自宅を売却して得たお金をあてれば負担は少なく済むでしょう。

とはいえ、持ち家は老後も固定資産税の支払いは必須ですし、修理やリフォームの費用が発生する可能性も。修理・リフォームはトイレ・キッチン・お風呂などの水回りや、外壁・屋根の塗装、間取りの変更など、さまざまなところで発生する可能性があります。

また、持ち家の相続時に相続税がかかる点にも注意が必要です。家族が滞りなく相続税を納められるよう、貯金や保険で対策しておかなければなりません。

固定資産税とは？

固定資産税は、所有する固定資産に対して課せられる税金（地方税）です。毎年1月1日に、固定資産が所在する市区町村に対して支払います。

固定資産税の金額は、課税標準額に標準税率1.4%をかけた金額です。

（※1）100円未満切り捨て
（※2）1,000円未満切り捨て
（※3）自治体によって税率は異なる

「課税標準額」は住宅の敷地面積や土地面積、築年数に応じて変動し、3年に1度見直されます。持ち家の場合10～15万円程度の固定資産税がかかる場合が多いのに対し、マンションやアパートの場合は8～10万円程度が一般的です。

新築の場合や土地の面積などによっては、特例で減額される場合もあるので、持ち家を検討している方はしっかり確認しておきましょう。

参照：固定資産税_総務省

賃貸と持ち家を購入した場合のシミュレーション

賃貸と持ち家、それぞれどのくらいコストがかかるか確認したところで、実際に以下の条件をもとにシミュレーションをし、より具体的にイメージしてみましょう。

今後50年間、賃貸または持ち家に住んだ場合を想定します。

毎月の支払額のシミュレーション
	賃貸	持ち家	差額（賃貸 – 持ち家）
毎月の支払額	80,000円（管理費含む）	91,855円（住宅ローン返済期間中）	ー11,855円
50年後の総支払額	49,920,000円	38,579,100円	＋11,340,900円

毎月の支払額は賃貸の方が1万円以上安いですが、持ち家の場合は35年のローンを支払い終えるとその後の15年間は支払いがゼロになり、50年間のトータルは賃貸の方が1,000万円以上高くなります。

しかし、他にもさまざまな住居関連の費用が発生します。以下はあくまで一例ですが、持ち家の場合はその他の費用が膨らみやすい傾向にあると言えるでしょう。

その他の住居関連の費用の一例
	賃貸	持ち家
頭金	0円	500万円
住宅ローンの事務手数料等	0円	100万円
引っ越し費用（3回）	50万円	0円
敷金・礼金・仲介料（それぞれ家賃の1ヶ月分を3回）	72万円	0円
リフォーム・修繕費	0円	800万円
固定資産税（年10万円）	0円	50万円
火災保険	50万円（家財のみの年1万円）	100万円（建物＋家財の年2万円）

毎月支払う家賃やローン以外にかかる住居関連の費用を加味すると、このシミュレーションでは賃貸と持ち家に大きな差がないことがうかがえます。

リフォームや修繕費用については、実際にどのくらいかかるのか想定することが難しいため、しっかり貯金などで備えておくことが大切です。

賃貸と持ち家のコスト以外の選び方のポイント

賃貸と持ち家のどちらがお得なのかは、費用面だけでなく価値観でも判断は異なります。まずは以下のポイントに沿って、自分の場合は賃貸と持ち家のどちらがよいのか考えてみましょう。

どのような家に住みたいか

まずは将来のご自身の生活スタイルを想像して、どのような家に住んで毎日を過ごしたいかを想像してみましょう。

マンションやアパートに比べると「戸建て」の賃貸物件は圧倒的に少ないため、戸建てに住みたい方は持ち家がおすすめです。間取りや壁紙、キッチンなどの設備にこだわりたい方も賃貸では限界があるため、持ち家のほうが良いでしょう。

賃貸ではペットが飼える物件が限られてしまうため、将来ペットを飼いたいと思っている方も持ち家を検討するのがおすすめです。

一方で、転勤や子どもの進学、収入の増減にあわせて住む家を変えたいと考えている方は、柔軟に対応できるよう賃貸を検討しましょう。持ち家にしてしまうと、転居の際に自宅を売却したり、貸し出したりと手間がかかります。

さらに購入時よりも安い価格で売却となれば、住宅ローンだけが残ってしまうリスクも。転居が発生する可能性のある方は、持ち家の購入は慎重に検討しましょう。

どのようなライフプランを持っているか

今後のライフプランも、賃貸と持ち家のどちらがよいか考える際の基準となります。

例えば、将来的に親との同居を考えている方は、持ち家であれば自由にリフォームができ、柔軟に対応ができるでしょう。

子どものいる方、これから子どもを持つ予定の方が持ち家を検討する際は、子育てするうえで不便のないよう、自宅周辺の環境を確認したり、子どもの人数に合わせて家の広さや間取りを考える必要があります。家族構成の大きな変化が予想される場合は、当面の間は引越ししやすい賃貸で暮らし、落ち着いてから持ち家を購入するのも1つの方法です。

また、子どもの独立後のご自身の生活スタイルや、老後どのような生活を送りたいかなども、賃貸と持ち家を考える際に必要なポイントです。部屋が余ったり万一車椅子での生活を余儀なくされた場合にリフォームが可能か、階段の上り下りを少なくするために平屋やエレベーターのあるマンションを検討するなども考えられます。

ローンや貯金に対する考え方

持ち家を購入する際は、購入総額の2割ほどを頭金として用意するのが良いでしょう。例えば、5,000万円の持ち家を購入するなら頭金は1,000万円ということです。もちろんフルローンを組むことも可能ですが、月々のローン返済負担が大きくなる可能性も。なるべく現金で支払うことにより、ローンの返済額を抑えられます。

ローンを組みたくない方、家計状況を見て現金を残しておきたい方は、今のところは賃貸を選ぶほうが無難です。賃貸に住みながら貯金に力を入れ、十分にお金が貯まったところで持ち家を検討しても良いでしょう。

賃貸・持ち家別の老後に後悔しないために備えておきたいこと

賃貸と持ち家のどちらを選ぶかは、現在だけでなく老後の生活までしっかりと考えたうえで判断することが大切です。そこで、賃貸・持ち家の場合に分けて、今後後悔しないためのポイントをお伝えします。

賃貸の場合

賃貸の場合、老後も家賃を払い続ける必要があります。老後の適正家賃を見極めるため、退職金や年金、自分で蓄える老後資金などを試算し、老後のキャッシュフローをシミュレーションしましょう。キャッシュフローは、FPなどのお金の専門家に依頼すると作成してもらえます。

少しでも多くの老後資金を備えるために、貯金だけでなく保険やiDeCo、NISAといった資産運用も検討しながら、できるだけ早いうちから老後資金の積み立てを始めましょう。

また、国土交通省住宅局の調査によれば、60代以降は民間会社の家賃債務保証審査が通りにくくなる傾向が見られます。老後も賃貸生活を続けるのであれば、例えば50代を目安に最後の引越しを完了させるのがおすすめです。老後も自分の希望する物件に住むには、早めに終の棲家を見つけておくと安心です。

家賃債務保証会社の審査状況（年代別）単位：％
年代	通りやすい	審査落ちが散見	審査落ちが多い	申込ほとんどなし ・影響なし
70代	22.6	26.4	9.4	41.5
60代	49.1	28.3	7.5	15.1
50代	67.9	18.9	1.9	11.3
40代	73.6	15.1	0	11.3
30代	75.5	13.2	0	11.3
20代	54.7	34	0	11.3
20代未満	40.4	15.4	3.8	40.4

持ち家の場合

持ち家の場合、もし収入が減少したとしても購入後はローン完済まで住居費が固定でかかります。購入後に後悔しないよう、ライフプランを作成したうえで無理のない購入計画を立てることが大切です。

また、住宅ローンは繰り上げ返済などをして定年退職前の完済を目指しましょう。なぜなら老後の収入は、現役時代よりも少なくなる可能性が高いためです。家が老朽化すれば修理・リフォーム費用もかかるので、何かあっても対応できるように十分な老後資金を蓄えておくことが大切です。

最後に、持ち家を購入する際は、相続のことまで考えることをおすすめします。家族が相続税の納付に困ったり、揉めたりすることのないよう、しっかりと対策しておきましょう。

まとめ

住居費は、人生における出費の中でも特に大きな割合を占めます。損をしたり、後悔のないよう、賃貸・持ち家の選択は慎重に行いましょう。賃貸と持ち家のどちらにするべきか迷っている方には、キャッシュフローやライフプラン作成後の検討をおすすめします。

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