フラット35の審査はゆるい？審査基準や落ちる人の特徴、審査の手順も解説

フラット35は、年収や勤続年数、居住地などの制限がなく、フラット35の審査は他の住宅ローンに比べて通りやすいとされています。

ただしフラット35には、他の住宅ローンにはない対象物件の審査基準が設けられていたり、住宅ローンを含むすべての借入の年収に占める年間合計返済額の割合（総返済負担率）などの審査基準が定められています。

申込者の審査基準

・申込時の年齢が満70歳未満 ・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 ・総返済負担率が年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下

対象物件の審査基準

・申込本人またはその親族が住むための新築住宅・中古住宅 ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅 ・住宅の床面積が一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合は70㎡以上、共同建て（マンションなど）の場合は30㎡以上

本記事では、フラット35の審査基準や審査に必要な書類・手順、フラット35の審査に落ちる人の特徴や対処法をお伝えします。フラット35を検討中の方はぜひ参考にしてください。

フラット35とは？基礎知識

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構の提携金融機関が取り扱う、全期間固定金利型の住宅ローンです。

まずは、フラット35と民間の金融機関の住宅ローンを比較し、両者の違いを見てみましょう。

フラット35と民間の金融機関の住宅ローンとの比較表
	フラット35		民間の金融機関の住宅ローン
金利タイプ	全期間固定金利		変動金利・固定期間選択・全期間固定金利
借入期間	15年以上35年以下		金融機関による（35年以下が多い）
借入可能額	100万円以上8,000万円以下		金融機関や年収による（返済負担率35％程度まで）
金利の目安	年1.82％ ～※1		変動金利：年0.345％～ 10年固定金利：年0.900％～ 全期間固定金利：年1.060％～※2
金利の優遇制度	あり（フラット35Sなど）		金融機関による（優遇制度ありの場合が多い）
融資手数料（事務手数料）	金融機関による（数万円～借入額×2.2％程度）		金融機関による（数万円～借入額×2.2％程度）
保証料	なし		金融機関による（なし～借入額×2％程度）
団体信用生命保険への加入	任意		必須
繰り上げ返済手数料	なし		金融機関による（なし～数万円／回）
繰り上げ返済の最低額	10万円／回～		金融機関による（1万円～の場合が多い）
利用条件	・申込時の年齢が満70歳未満 ・総返済負担率が35％以下（年収400万円未満は30％以下） ・対象住宅の基準を満たすこと		金融機関による（年齢・年収・勤続年数・居住地などの制限がある場合が多い）

フラット35のデメリットは、民間の金融機関の住宅ローンより金利が高い傾向にあること、対象住宅の基準が設けられていることが挙げられます。

また、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンなので、市場金利が下落した場合でも返済額は引き下がりません。

一方、フラット35には以下のメリットがあります。

フラット35は市場金利にかかわらず一定額の返済がしたい方、年収や健康上の理由から民間の金融機関の住宅ローン利用が難しい方におすすめです。

また、省エネや耐久性に優れた高品質な住宅は金利優遇（一定期間の金利引き下げ）を受けられます。長期優良住宅やZEH住宅などを購入する場合は、フラット35Sの利用を検討しましょう。

フラット35のメリット・デメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

フラット35の審査基準

フラット35には「申込者」および「対象物件」に関する審査基準が設けられています。各審査基準は以下のとおりです。

申込者の審査基準

フラット35は年収や勤続年数などの制限はありませんが、申込時の年齢や国籍に条件があります。

また、総返済負担率が一定以下である必要があります。総返済負担率とは、すべての借入の年収に占める年間合計返済額の割合のことです。

年収400万円の場合は「年収400万円×35％＝140万円（月額約11.6万円」が年間の返済額の上限になります。

現時点でなんらかの借入をしている方は、フラット35で総返済負担率の基準を超える金額の借入はできない点を理解しておきましょう。

対象物件の審査基準

フラット35の融資対象となる住宅は、上記の条件を満たす必要があります。

フラット35の技術基準は「耐久性・可変性」「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」の4つのテーマに分類され、融資タイプによって満たすべき技術基準が異なります。

いずれの融資タイプにも共通する、フラット35の必須基準は以下のとおりです。

フラット35の審査に必要な書類・手順

フラット35の審査を受けるには、必要書類を用意し、以下の手順で手続きを進めましょう。

フラット35の申込・審査に必要な書類※1
書類の区分	必要書類
借入申込書※2	・借入申込書 ・今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書（兼 既融資完済に関する念書）
所得を証明する書類※3	・給与所得のみの場合：特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等の公的収入証明書 ・給与所得のみ以外の場合：納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）等
建設費の確認書類※4	・建設費が確認できる書類（建物の工事請負契約書（写）等） ・土地取得費の確認書類（土地の売買契約書（写）等）※5
土地の登記に関する書類	・土地の登記事項証明書
住宅の技術基準の適合証明書	・適合証明書 ・建築基準法に基づく検査済証
審査上、追加で提出を求められる可能性のある書類	・住民税納税証明書 ・直近時における給与明細の写し ・給与振込通帳の写し など

借入申込と物件検査申請については、どちらが先でも問題ありません。ただ、物件検査に合格しても、金融機関や住宅金融支援機構の審査に通らなかった場合は融資を受けられないため、先に借入申込から行うのがおすすめです。

フラット35の審査に落ちる人、通らない人の特徴

以下の特徴に当てはまる方は、フラット35の審査に通らない可能性があります。詳しく解説するので、申し込み前に確認しましょう。

クレジットカードやローンの支払いを延滞した方

過去にクレジットカードやローンの支払いを延滞した方は、今後の延滞リスクが高いとみなされ、フラット35の審査に通らない可能性があります。

そのため、日頃から返済期日を守るよう心がけ、信用情報に延滞履歴を残さないことが大切です。

フラット35の申込前に延滞履歴の有無を知りたい場合は、個人信用情報機関へ開示請求を行うと確認できます。

他の金融機関での借入金額が多い方

フラット35の利用条件の1つとして、総返済負担率の基準が定められています。総返済負担率とは、すべての借入の年収に占める年間合計返済額の割合のことです。

以下の基準を超える総返済負担率の借入はできません。

つまり、他の金融機関での借入金額が多い方は、フラット35で借入できる金額が少なくなります。フラット35の借入により総返済負担率が基準を超える場合は、審査に落ちてしまうため注意しましょう。

審査対象物件の評価が低い場合

フラット35では、対象物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たすことが利用条件です。求められる技術基準よりも評価が低い住宅の場合、審査を通過できません。

また、立地などの理由により対象物件の資産価値が低い場合も、担保としての評価が低くなるため金融機関にとっては融資のリスクが高く、審査に落ちてしまう可能性があります。

フラット35の審査に落ちた場合の対処法

もしフラット35の審査に落ちてしまった場合は、以下の対処法をお試しください。

物件を変更する

住宅金融支援機構の定める技術基準を満たさない物件や、資産価値の低い物件の購入を検討していた方は、物件検討からやり直すのも1つの方法です。

物件を変更して再度フラット35の借入申込をすれば、審査に通る可能性があります。

一定期間後に改めて再審査を受ける

フラット35の審査に落ちたからといって、すぐに再審査を受けても通過できる可能性は低いです。半年程度は審査の履歴が残っているといわれるので、再審査を受ける場合は少なくとも半年は期間を空けたほうがよいでしょう。

そして再審査合格の確率を上げるため、審査に落ちてしまった理由が推測できる場合は解消に努めてください。例えば、クレジットカードやローンの延滞をなくす、他の金融機関での借入額が多い場合は繰り上げ返済するなどの対処が有効です。

他の住宅ローンを検討する

住宅ローンはフラット35だけではありません。フラット35の審査に落ちてしまった方でも、他の住宅ローンなら通る可能性があります。

また、金利の低さでいえば、現在は固定金利よりも変動金利のほうがメリットは高いです。これまでフラット35だけを検討していた方は、以下の記事で金利の低い住宅ローンを紹介していますので、チェックしてみてはいかがでしょうか。

フラット35のおすすめ金融機関3選

フラット35の金利や融資手数料、借入により受けられるサービスは、金融機関によって異なります。フラット35のおすすめ金融機関を紹介するので、金融機関選びの参考にしてください。

財形住宅金融

財形住宅金融のフラット35は、融資手数料が比較的低いのが魅力です。さらに同社の財形住宅融資（勤務先が財住金に出資しており、諸条件を満たす場合に利用可能）と併用すると、融資手数料の優遇があります。

財形住宅融資での借入資金は、住宅購入資金やリフォーム資金にも利用できます。財形住宅融資の利用条件を満たす方は、フラット35との併用を検討してみてはいかがでしょうか。

ARUHI

ARUHIのフラット35は、Web申込・契約に対応可能な方におすすめです。対象商品をWeb申込・契約すると割引が適用され、融資手数料が「借入額×1.1％」になります （ARUHI スーパーフラットは対象外※）。
（※ARUHI スーパーフラットをお申し込みの場合は「ご融資額×2.2%（消費税込）」）

Web割引適用が難しくても、自己資金を多く用意できるなら、通常のフラット35よりも低金利の「ARUHIフラット35（保証型）」を検討するとよいでしょう。例えば、自己資金2割以上で利用できる「ARUHI スーパーフラット8」の金利は年1.69％（2024年10月時点）となっています。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の「フラット35（保証型）」の金利は、融資率が8割以下の場合は年1.75％（2024年10月時点）です。機構買取型のフラット35よりも低金利なので、自己資金を2割以上用意できる方は検討するとよいでしょう。

また、住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用すると、ATM利用手数料が月10回無料、振込手数料が月10回無料になる優遇特典 も受けられます。日頃から住信SBIネット銀行を利用している方は、住信SBIネット銀行のフラット35を選んでみてはいかがでしょうか。

【Q&A】フラット35の審査に関するよくある質問

最後に、フラット35の審査に関するよくある質問に回答します。

Q1. フラット35とその他の住宅ローンとの審査の違いは？

フラット35は年齢や国籍、総返済負担率の基準を満たしていれば申込可能で、年収や勤続年数、居住地などの制限がありません。そのためフラット35の審査は、他の住宅ローンに比べて通りやすいとされています。

ただし、フラット35の審査に通るには、対象住宅が一定の技術基準を満たしている必要があります。一方、他の住宅ローンでは住宅の技術基準に関する定めはないのが一般的で、その点が大きな違いです。

Q2. 審査にかかる時間はどのくらい？

フラット35の審査にかかる時間は、申込から1～2週間程度が目安です。

まとめ

フラット35には「申込者」および「対象物件」に関する審査基準が設けられています。

申込者の審査基準

・申込時の年齢が満70歳未満 ・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 ・総返済負担率が年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下

対象物件の審査基準

・申込本人またはその親族が住むための新築住宅・中古住宅 ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅 ・住宅の床面積が一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合は70㎡以上、共同建て（マンションなど）の場合は30㎡以上

フラット35の審査にかかる時間は、申込から1～2週間程度が目安です。フラット35を利用するなら、まずは金融機関を決め、借入を申込むところから始めましょう。

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