シノケンハーモニーの評判・口コミは実際どうなの！？【社長に聞いてみた】

東京都内を中心に、立地が良く高品質な投資用マンションの供給を行っているシノケンハーモニー。物件の入居率は脅威の98.56％※に及びます。

※2023年年間平均／自社企画開発物件

ネット上には様々な評判があり、「実際にシノケンハーモニーってどんな会社なの？」「良いの？悪いの？」と気になっている方もいるのではないでしょうか？

そこで、オカネコ編集部は、シノケンハーモニーの代表取締役・三浦義明さんに突撃インタビューして、実際に営業面談も受けてみました。

シノケンハーモニーの評判は本当！？社長に突撃インタビュー

誠実な対応でオーナーや入居者からの評判も良いシノケンハーモニーですが、その秘訣はどこにあるのでしょうか。また、不動産投資で成功するにはどのような点に気をつければいいのでしょうか？

シノケンハーモニーの代表取締役・三浦義明さんにオカネコ編集部が直接聞いてみました！

不動産投資は月数千円から数万円の少額資金で始められる

―本日はよろしくお願いします。早速ですが、昨今は新NISA開始の影響もあってか、資産運用に興味を持つ方がますます増えていると感じますが、三浦社長はどう思われますか？

新NISAの影響もありますが、物価高を目の当たりにして「何もしないと資産が目減りしてしまうのでは？」と危機感を抱く方が増えているのでしょう。今後のインフレリスクを懸念して、NISAをはじめとした資産運用に取り組む方は、ますます増えていくのかなと思います。

―世の中にはさまざまな投資商品がありますが、貴社が専門としている不動産投資にはどのような魅力があるのでしょうか。

NISAは毎月少額から始められるところが魅力ですが、実は不動産投資も月数千円から数万円の少額資金で始められることをご存じでしょうか。

会社員の方は信用力を使ってローンを組めるので、頭金や初期費用が少額で物件購入が可能です。家賃収入をローン返済に充てれば月々の返済負担は少額ですみますし、物件の管理を当社にお任せいただければ手間もかかりません。

「不動産投資はハードルが高い」と思われる方が多いかもしれませんが、感覚的には投資信託の積立と同じイメージで、働きながら取り組める魅力的な運用方法なんですよ。

―不動産投資って、そんなに手軽に始められるんですね。NISAにはない、不動産投資ならではのメリットはありますか？

資産を運用できるだけでなく、保険の代わりにもなるところが、NISAにはない不動産投資ならではの大きなメリットです。

不動産をローンで購入する際は、団体信用生命保険に加入します。（保険料は毎月の金利負担に含まれており、別途の保険料負担はありません）オーナーさまに万一のことがあれば保険金でローンが完済されるため、無借金状態の物件を相続人さまに残せるんです。また当社では、家賃収入が相続人さまの口座にきちんと入ってくるようサポートまでさせていただきます。

安定した家賃収入のかたちでご家族に資産を遺せるので、親族間トラブルや詐欺被害のリスクが気になる方も安心できるのではないかと思います。もちろん必要に応じて当社にご相談くだされば、物件を売却してまとまった資金に変えることも可能です。

ちなみに団体信用生命保険には、ガン診断を受けた際に保険金でローン完済が行われるタイプもあります。ガンで働けなくなったときに、家賃収入が発生する無借金状態の物件が手元にあったら、かなり心強いですよね。

一般的な団体信用生命保険より少し金利は高くなりますが、保険料を物件購入にかかった経費として扱えるので、「ガンへの備えを持ちたい」と選ばれる方は多いです。

税金対策になるだけでなく値上がり益を得られるケースも多い　

―「不動産投資は税金対策になる」と聞いたことがあります。実際のところ、税金対策のために不動産投資を始める方は多いのでしょうか。

そうですね。税金対策としての不動産投資に興味を持ち、ご相談にいらっしゃる方は多いです。不動産投資では物件の購入費を経費にできます。発生した経費は減価償却費として一定期間にわたり所得との相殺が可能なので、不動産投資をしない場合に比べて納税額を抑えられるんです。複数運用したケースでは、初年度100万円以上の節税効果を得た方もおりますので、無料の節税シミュレーションをおすすめします。

ただ、当社では将来的に値上がりが見込めそうな好立地の物件しか扱わないので、税金対策で不動産投資を始められた方でも、10年～15年前後で物件を売却されることが少なくありません。

―購入時よりも10年～15年前後の物件価格のほうが高くなるなんて不思議です。築年数の経過とともに、物件価格も下がるのかと思っていました。

実は、不動産は「古くなったら安くなる」とは限らないんです。土地や建築費用が高くなると新築物件の価格が高騰するので、それに伴い中古物件の価格も高くなることが少なくないのです。そのため、立地次第では新築で購入したときよりも、数年後の物件価格が高くなるという逆転現象が起こり得るんです。

これは私の体験談ですが、13年前に2,400万円で購入した新築マンションが倍の4,800万円で売れたことがあります。

もちろん不動産投資はリスクもあるので絶対に儲かるとは限りませんが、それは投資信託や株も同じです。不動産投資は長期目線で上手にやれば損しにくい運用方法だと個人的には思っています。

高品質な物件、創業30年以上の経験とノウハウが強み

―不動産投資の会社としての貴社の強みを教えてください。

当社は物件の品質に徹底的にこだわっています。立地の良さに加え、耐久性の高い「劣化対策等級3（最高等級）」を取得している新築マンションを扱っているところが当社の強みです。

投資用マンションに関しては、新築物件は一般的ではなく、流通しているのは中古物件がほとんどです。なぜなら土地や建築費用の高騰により、採算の取れる新築マンションを建てるのが難しくなっているからです。

だからといって、コストを抑えるために地価の安いところにマンションを建てても、立地が悪ければ投資対象としての魅力がなくなってしまいます。そのため、他社では新築ではなく中古の投資用マンションを扱っているところが多いんです。

同じくコストがかかるという理由から、劣化対策等級3の投資用マンションもあまり出回っていません。劣化対策等級とは、建物を長持ちさせるための対策の程度を表す指標のことで、等級3が最高です。

劣化対策等級3の物件は、目安として3世代持つ程度の対策が行われているため、長期間にわたり資産価値を維持しやすいメリットがあります。ただ、目には見えない部分なので、あえて最高等級の投資用マンションを設計する会社は少ないんです。

―コストの高い新築マンションや劣化対策等級3の物件なのに、貴社では採算が取れるのはなぜですか？

当社では、グループでマンション1棟を丸々施工し、土地の仕入れから施工、販売、管理までを一貫して行っております。また、入居者さまに魅力を感じていただけるような内装にこだわり、他社との差別化を図っているからです。

部屋の間取りも、より物件価値を高められる設計にしています。物件の広さが同じでも、入居者からのニーズの高い間取りにすれば家賃設定を高くできますし、家賃の下落を防ぐメリットも得られるからです。

―なるほど。個人的には、物件を購入して終わりではなく、購入後の管理まで貴社にお願いできるところも安心できるポイントだと感じました。

ありがとうございます。当社では、2023年12月末現在で47,000戸以上の物件を管理させていただいております。管理戸数が多いため、不動産仲介業者とも対等な関係を築くことができており、それが98.56％という入居率の高さ※に繋がっていると考えています。

※2023年年間平均／自社企画開発物件

また、1990年の創業以来30年以上の経験とノウハウもございますので、不動産投資に興味をお持ちの方は、ぜひ一度当社にご相談いただきたいです。

自分にとってのメリットを知るには個別相談でのシミュレーションが有効

―少額から始められる、保険の代わりになる、税金対策になるなど、不動産投資には多くのメリットがあるんですね。ただ、実際にメリットを感じられる部分は人によって変わってきそうです。

そうなんです。だからこそ、一度は不動産投資のプロに相談したほうがよいと思います。相談したうえで「不動産投資は合わないな」と感じたら、ほかの方法を検討すればいいわけですから。

―貴社の個別相談では、具体的にどのようなお話をされているのでしょうか。

当社の個別相談に来てくださった方には、営業担当から詳しい資料をお渡しし、具体的なシミュレーションを行い、その方にとっての不動産投資のメリットやデメリットをお伝えしています。

また、お客様が現在抱えている不安や将来どうしたいのかを伺ったうえで、現状をもとに複数のご提案をさせていただきます。

もちろん個別のご要望に応じたシミュレーションも可能です。例えば、税金対策が目的の方なら、年収や家族構成をもとにどのくらいの税金負担を軽減できるのかシミュレーションいたします。

あとは、ローン審査に通るかのシミュレーションですね。お客様に前向きにご検討いただいても、ローン審査に通らない場合は不動産投資を始められないので、これはご相談の冒頭にさせていただいております。

―貴社の営業担当の方は、どのような人が多いですか？

当社の営業担当はみんな、真面目すぎて心配になるくらい真面目です（笑）資産運用を考えるうえで何かしらの役に立つ情報をご提供できるよう、誠実にご対応させていただきます。

押し売りは絶対にしませんので、不動産投資に興味をお持ちの方は、安心して気軽にお話を聞きに来てくださると嬉しいです。

「良い物件」と「信用できる会社」を選ぶことが不動産投資の成功に繋がる

―最後に、不動産投資で成功するためのアドバイスをいただきたいです。

3,000万円の物件をローンで購入後、家賃収入を返済に充てながら月1万円の自己負担で運用し、35年でローンを完済したとします。この場合、仮に35年後の物件価格が半値になったとしても、420万円の持ち出しで1,500万円の物件を得られたことになるわけです。

もちろん今後の世の中がどうなるかの保証はありません。そのリスクを考慮したうえで、ご自身が不動産投資にメリットを感じられるかを見極める必要があると思います。

言うまでもなく、良い物件を選ぶことは不動産投資を成功させるための重要なポイントです。絵に描いた餅にならないよう、きちんと家賃収入を得られる、価値ある物件を購入しなければなりません。そのためにも、投資用不動産を購入する際は信用できる会社や営業担当を選びましょう。

大きな買い物ですので、相談に行ってみて不安を感じるようなら見送ってよいと思います。当社を含め、最近ではオンライン相談に対応している会社も多いですし、まずは営業担当と直接話してみることから始めてはいかがでしょうか。

―本日は貴重なお話をありがとうございました！

シノケンハーモニーの評判は本当！？営業面談の体験談を公開

三浦社長との対談を経て、不動産投資への理解が深まったオカネコ編集部。読者のみなさんのなかにも、「不動産投資を資産運用の選択肢に入れたい！」と感じた方は多いのではないでしょうか。

ただ、実際に不動産投資の個別相談に踏み切るのは、ちょっと勇気がいりますよね。そこで、オカネコ編集部が、読者のみなさんに代わってシノケンハーモニーの個別相談を体験してきました！不動産投資の不安や疑問をすべてぶつけてきたので、その一部始終を公開します。

早速ニーズに合わせた提案が！シミュレーションのおかげでイメージしやすい

―オカネコ編集部です。本日はよろしくお願いいたします。

営業担当の藤井です。お話を伺いながらご提案をさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

早速ですが、不動産投資にどのような期待をされていますか？このなかに、気になるものはありますでしょうか。

―「①効率よく資金を運用したい」「⑤毎月の給与以外に安定した収入を作りたい」「⑥手間のかからない運用がしたい」「⑩少額の自己資金からスタートできる投資がしたい」が気になります。

いろいろ当てはまりますね。これならお役に立てるご提案ができそうです。

不動産投資に必要な自己資金は物件によっても変わってきますが、今回は3,200万円の物件を購入する場合の運用シミュレーションをご案内します。

3,200万円の物件の運用シミュレーション
物件価格	3,200万円
頭金	10万円
ローン	3,270万円
家賃収入（①）	11万円
ローン返済（②）	10万5,000円
管理費・修繕積立金（③）	1万円
毎月かかる自己資金（①-②-③）	5,000円

頭金を10万円に抑えてローンを組み、初期費用を減らすことで、少額の自己資金から不動産投資を始められます。現在の投資用ローンは1％台の金利でお借入れ出来るケースが多いため、頭金を最小限にしても、返済額のほとんどは家賃収入で賄えます。今回の例では、月々5,000円ほどの自己負担で物件の運用が可能です。

ローン完済後は、家賃収入から管理費・修繕積立金を引いた10万円を丸々ご自身の収入にしていただけます。同じような物件を3戸持てば、ローン完済後には月30万円の家賃収入を得られる計算です。

複数戸運用することで、運用期間中にもし利益が見込める場合は所有物件の一部を売却して、得た利益を繰り上げ返済に回し返済額を下げて、早くに家賃収入を得るという選択も可能です。

また、入居者募集や管理業務は当社が行いますので、本業に忙しい方でも手間をかけずに運用が可能です。

そのほか、万が一の際（死亡、高度障害、がん）の保険効果や給与から天引きされている所得税、住民税などの税金を安くできる効果もあったりと、不動産投資にはさまざまなメリットがあります。

今は、銀行に預けていてもほとんど利息がつかないので、毎月5,000円を銀行預金に積み立てるよりは、同じ金額を不動産投資に回したほうが、効率よく資金を運用できるかと思いますよ。

―月5,000円くらいの自己資金で管理までお願いできるなら、私にもできそうな気がしてきました。

本当に家賃収入を得られる？地震は大丈夫？リスクについて聞いてみた

―不動産投資のリスクが気になります。個人的には、本当に家賃収入を得られるのか不安です…。

たしかに不動産投資には、滞納や空室により家賃収入が途絶えるリスクがあります。

不動産投資の失敗の原因で一番多いのは、「空室の長期化」といわれています。空室中は家賃が入らずオーナーさまの返済負担が増えてしまうので、空室期間はできるだけ短くしなければなりません。

不動産評価サービスを提供しているTASが公表している賃貸住宅市場レポートによると当社がメインに扱っている東京23区の物件の平均募集期間は4.70ヶ月とされています。ちなみに、大阪・京都・兵庫の平均募集期間は4～5か月です。※

※参照：株式会社タス「賃貸住宅市場レポート　2023年8月」

東京23区は比較的空室の長期化が起こりにくい地域ではありますが、入居者の入れ替え時に2～3か月程度の空室が出る場合もあります。すぐ入居者が見つかる前提で考えるより、2～3か月程度の空室期間がある前提で考えていただいたほうが安全です。ただ、立地さえ良ければ借り手はつくので、「家賃収入が長期間まったく得られなくなるのでは？」と心配しすぎる必要はないです。

また、入居者の入れ替え時には、募集広告手数料・鍵交換費用・原状回復費などの見えないコストが発生します。特に原状回復費は1回あたり10～20万円になる場合もあるので、そのつもりで備えていただく必要はありますね。

滞納については、当社に管理をお任せいただければ、滞りなく家賃を払っていただけるよう入居者に働きかけますのでご安心ください。

―地震が起きたときのリスクはいかがでしょうか？

地震のリスクに備える方法は、耐震性の高い物件を選ぶことと、地震保険に加入することの2つがあります。

1981年に改正された建築基準法（新耐震基準）により、耐震性が大幅に向上されました。

1981年以降の新耐震基準で建築されたマンションは過去の大規模震災においても建物は軽微損傷で済んでいるという実例があります。地震でマンションが全壊する可能性は低いと考えて、軽微損傷が発生した場合は地震保険の補償でカバーするのが現実的でしょう。

また、建築基準法は何か問題やトラブルがある度に改正されておりますので、建物の品質も日々向上しております。

特に現在の厳格化された建築基準法に基づいて建てられたマンションはより安心と言えるでしょう。

外観が綺麗でも中身がぼろぼろというマンションもありますので外観だけを見るのではなく構造がしっかりしている物件を選ぶことが大切です。

―インターネットや本で調べてもよくわからずモヤモヤしていましたが、藤井さんの説明を聞いて納得です！あっという間に疑問が解消されました。

多種多様な物件タイプと管理プランから自分に合うものを選べる

―ほかの不動産投資の会社と、貴社の違いを知りたいです。

他社は中古だけを取り扱うところが多いのに対し、当社は新築を扱っているのが大きな違いです。

実は、首都圏で400社超ある不動産会社のうち、新築から中古まで幅広い投資用物件を扱っている会社は18社※しかありません。

※シノケンハーモニー調べ

そのなかでも当社は2022年上期及び2021年年間の供給実績1位※にランクインするほど、多くのお客様にお選びいただいております。

※参照：株式会社 不動産経済研究所｜2022年上期及び 2021年年間の首都圏投資用マンション市場 動向

当社の大きな強みは、グループ内に建設会社を持っており、マンション建築を内製できることです。仲介マージンが発生しない分、高品質な新築物件を安くご提案できるため、当社を選んでくださる方が多いのかもしれません。

当社では新築物件のほかに、築浅中古物件や、築古リノベーション物件もご提案可能です。それぞれメリット・デメリットが異なるため、お客様のニーズに合わせておすすめの物件をご紹介いたします。

選べる3つの物件タイプ
物件タイプ	メリット		デメリット		おすすめの方
新築	・最新の構造・設備 ・物件寿命や設備寿命が長い ・出口（売却）戦略が取りやすい		・中古物件と比較すると価格が高い ・年々、販売件数が少なくなっていて物件がない		・年金補填目的など長期運用をお考えの方 ・お子様に資産を残してあげたい方 ・売却も視野に入れた運用がしたい方
中古	・今の新築より価格が安い ・自社開発の中古物件がメインの為、管理が安心		・物件寿命や設備寿命が短い ・出口（売却）戦略が取りづらい		・価格を抑えて購入したい方 ・売却はあまり考えていない方
リノベーション	・同エリアの類似物件と比較すると家賃が高く取れる。 ・短期の税金対策に効果的		・ローンを組むのが難しいため現金購入になるケースが多い ・ローンが組めてもローン期間が短くなる為、毎月の返済額が多い		・将来の建替え資金にも余裕がある方 ・現金運用を考えている方 ・短期の税金対策がしたい方

―私は関西に住んでいて東京の土地勘がないのですが、東京以外の地域に住んでいる人も、東京の物件を購入して運用されているのですか？

そうですね。あくまでも投資なので、土地勘の有無よりも投資効率重視で東京の物件を選ばれる方が多いです。

過去に、名古屋や福岡など地方都市の物件をご紹介させていただいたこともありますが、地方都市は東京に比べて、

「家賃が安い為、修繕費用や運用に係るコスト割合が高い運用になる」

「空室リスクが高く、空室期間のローンの支払いや空室期間を短くするためにAD（広告費）等のコストをかけ賃貸募集をする事が一般的な為、入退去時にかかる突発的費用負担が多くなる」

「物件価値の維持が難しい為、出口（売却）戦略が取りづらく、利益も取りにくい」

という特徴があるので、やはりおすすめは東京の物件です。

東京の土地勘がない方にも、当社が将来的な人口動向や再開発動向などを調査した上で、長期的な賃貸需要や将来の資産価値向上も期待できるような厳選した物件をご提案しますので、どうぞご安心ください。

―なるほど。物件購入後の管理は貴社にお任せできるんですよね？それなら東京以外に住んでいても問題なさそうです。

はい、賃貸管理や建物管理などの不動産経営に関わる業務は、すべて当社にお任せいただけます。

運用期間中も「オーナー様専用アプリ」にて所有物件の清掃状況や毎月の家賃の入金状況、確定申告に必要な年間収支明細等を確認することができますので管理も簡単で手間もかかりません。

また当社では「空室リスク」や「滞納リスク」「突発的な運用コストの負担」などが心配という方でも安心してお取り組みしていただける管理プランもご用意しておりますので、遠方にお住いの方でも安心して不動産投資をお取り組みいただいております。

―ちなみに不動産投資を始めるには、何か条件はあるのでしょうか。例えば、大企業勤務でなければ難しいとか・・・。スタートアップ企業に勤めている私でもできますか？

基本的にはローンを組むので、当社のお客様は会社員の方が多いですが、なかには自営業の方もいらっしゃいますよ。個別相談ではローン審査のシミュレーションも行っているので、会社の規模や職業、年収にかかわらず、お気軽にご相談いただきたいです。

―よかったです…！具体的なお話を聞いて、不動産投資への理解がより深まりました。本日はありがとうございました。

個別相談を体験して感じたこと

シノケンハーモニーの特徴

1990年創業のシノケングループの一員であるシノケンハーモニーは、東京都内を中心に投資用マンションの開発・販売を行っている会社です。

土地の仕入れからマンション施工・販売、管理までを自社で一貫して行い、高品質な物件とサービスを提供しています。シノケンハーモニーの特徴は以下の3つです。

自社で建設会社を持っている

シノケンハーモニーの新築マンションの施工や中古マンションのリノベーションは、小川建設というグループ会社が行っています。これにより、他社に施工を発注する場合に比べてコストを大幅に抑えられるため、品質の良い新築物件を安く提案することが可能です。

賃貸管理・建物管理を一元化している

不動産投資において、管理会社選びは物件選びと同じくらい重要といわれています。なぜなら、良い物件でも管理が行き届いていなければ、入居者の退去や家賃の滞納リスクに繋がるおそれがあるためです。

シノケンハーモニーの物件管理は、グループ会社のシノケンファシリティーズが行います。賃貸管理と建物管理を一元化しているため、トラブルが起きたときに迅速な対応が可能です。

また、1棟を丸ごと自社で管理するため、入居者の情報が不透明になる心配がなく、又貸しなどによるトラブルの発生を防げます。

中長期にわたり入居者を見つける仕組みを構築している

シノケングループでは、超高齢社会を見据えて「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」の運用も行っています。

サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリー仕様のシニア向け賃貸住宅のことです。自由に生活しながら安否確認や生活相談などのサービスが受けられ、介護施設とは違い高額な入居一時金も不要のため、人気が高まりつつあります。

グループ全体で中長期にわたり入居者を見つける仕組みを構築しているので、将来的な空室リスクが気になる方も安心して任せられるでしょう。

シノケンハーモニーを利用するときの注意点

シノケンハーモニーを利用するときの注意点は2つあります。

ローン審査に通らなければ少額スタートできない

シノケンハーモニーでは、月数千円から数万円の少額資金で不動産投資を始められますが、そのためにはローン審査に通る必要があります。

安定収入のない方、滞納の履歴がある方など、条件によってはローン審査に通らない可能性があり、その場合は少額資金での不動産投資はできません。

シノケンハーモニーの個別相談ではローン審査のシミュレーションも行っているので、まずは一度相談してみましょう。

築20年以上の物件は売却が難しくなる

投資用物件の購入に使うローンは、事業用ローンです。一般的に、事業用ローンの融資期間は建物の耐用年数に左右されるため、築20年以上の物件は融資期間が短くなり、買い手がつきにくくなります。

このことを踏まえ、売却を視野に入れる場合は中古ではなく新築を選び、20年以内を目安に売却するつもりで運用計画を立てましょう。

シノケンハーモニーでマンション経営を始める手順

シノケンハーモニーでマンション経営を始める手順を紹介します。

シノケンハーモニーの会社概要

シノケンハーモニーの会社概要
会社名	株式会社シノケンハーモニー
所在地	東京都港区浜松町2丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
事業名	投資用マンションの開発、販売
設立	2011年5月24日
資本金	3,000万円

まとめ

人生100年時代に向けて、できるだけ早いうちから資産運用に取り組み、将来の自分や家族のために資産を蓄えておくことが求められます。

ハードルが高いイメージのある不動産投資ですが、実は数千円から数万円の少額資金で始めることが可能です。これから資産運用を始めようと考えている方も、すでに投資信託や株で運用をしている方も、不動産投資を選択肢の1つとして考えてみることをおすすめします。

この記事を読んで不動産投資に興味が湧いた方は、まずはシノケンハーモニーの資料請求や個別相談から始めてみてはいかがでしょうか。