住宅ローンの借り換え手数料を徹底比較！相場やシミュレーションでメリット額が確認できる

住宅ローンの借り換え時には、主に以下の手数料がかかります。

借入額1,000万円・返済期間10年の条件で変動金利の住宅ローンに借り換える場合、手数料と金利を踏まえたトータルコストの目安は約50～60万円です（詳しいシミュレーション内容は後述の住宅ローンの借り換え手数料比較表を参照）。

本記事では、住宅ローンの借り換えにかかる手数料の種類と相場や、手数料を抑える方法を紹介。住宅ローンの借り換えにかかる手数料の相場を知りたい方、借り換え手数料をできるだけ抑えたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借り換えにかかる手数料の種類・相場

住宅ローンを借り換える場合、借り換え前の銀行・借り換え後の銀行で発生する手数料と、抵当権の変更費用が発生します。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料の相場
内容	諸費用	金額の目安
借り換え前の銀行で発生する手数料	全額繰り上げ返済手数料	0円～5.5万円
	保証会社事務手数料	0円～1万円
借り換え後の銀行で発生する手数料	事務手数料	定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％
	保証料	借入額の0％～2％
	印紙税	0円～2万円
抵当権の変更費用	登録免許税	借入額の0.4％
	司法書士報酬	5万円～10万円

それぞれ詳しく見ていきます。

借り換え前の銀行で発生する手数料

住宅ローンの借り換えは、借り換え後の銀行で受けた融資を使い、契約中の住宅ローン残高を全額繰り上げ返済することで行います。その際、銀行によっては数千円から数万円の全額繰り上げ返済手数料が必要です。

また、契約中の住宅ローンで保証料を一括前払いしている場合は、全額繰り上げ返済に伴い保証料が一部返金されることがあり、1万円前後の保証会社事務手数料がかかります。

借り換え後の銀行で発生する手数料

事務手数料は住宅ローンの借入時にかかる手数料で、定額型と定率型の2種類があります。相場は定額型が数万円から30万円程度、定率型は借入金額の2.2％です。

保証料は、保証会社を利用して融資を受ける場合に発生する費用です。保証会社を利用することで、連帯保証人を立てなくても住宅ローンを契約できます。保証料の相場は借入額の0％～2％で、なかには保証料無料の住宅ローンもありますが、その分事務手数料が高くなっている場合もあるのでトータルコストを比較しましょう。

印紙税は、住宅ローンの契約書を交わす際にかかる費用です。印紙税は借入額によって変わり、500万円超～1,000万円以下では1万円、1,000万円超～5,000万円以下では2万円です。ただし、電子契約の場合は印紙税がかかりません。

抵当権の変更費用

抵当権は、融資を行う銀行などが不動産に設定する権利のことです。

住宅ローンを契約する際は、住宅を担保に入れて銀行から融資を受けます。これにより、万一住宅ローンの返済が滞れば、銀行は抵当権を行使し、住宅を競売にかけて弁済を進めることが可能になります。

そのため、住宅ローンの借り換え時には抵当権の変更が必要で、手続きの過程で登記免許税（借入額×0.4％）や司法書士報酬などの費用がかかります。抵当権変更手続きの司法書士報酬の相場は5万円～10万円です。

その他の手数料（借り換え前から継続してかかる費用）

住宅ローンの借り換え時にかかるその他の費用は、火災保険料や団体信用生命保険（団信）の保険料などがあります。

火災保険は住宅ローンとは別契約のため、借り換え後も継続が可能です。ただ、見直しによって保険料が安くなる可能性もあるので、住宅ローンの借り換えを機に現在の契約内容を確認するとよいでしょう。

団信は住宅ローンの借り換えに伴い終了となるため、借り換え先の団信に入り直す必要があります。団信の費用は住宅ローンや保障内容によって異なり、無料で加入できる場合もありますが、上乗せ金利がかかることもあるので、住宅ローンの金利や手数料と一緒に確認しておきましょう。

手数料がかかっても借り換えメリットがあるパターン

住宅ローンの借り換えには手数料がかかりますが、現在の住宅ローンと借り換え先の金利差が大きければ、手数料を含めても借り換えメリットを得られます。目安として現在の住宅ローンより1％以上低い金利なら、十分な借り換えメリットを得られる可能性が高いでしょう。

住宅ローンの借り換えメリットは、借入残高や残りの返済期間にも左右されます。住宅ローンの借り換えメリットを得られる借入残高の目安は1,000万円以上です。また、借入残高が同じなら、残りの返済期間が長いほど借り換えメリットは大きくなります。借り換えメリットを得られる返済期間は10年以上が目安です。

以下は、借入残高3,000万円と1,000万円、返済期間30年と15年の場合の住宅ローン借り換えメリットを比較した図です。

モゲチェック 借り換えメリット額シミュレーションにて試算（変動金利の場合の一例）

まとめると、金利が1％以上低くなる場合、借入残高1,000万円以上・返済期間10年以上の場合は、手数料がかかっても借り換えメリットがある可能性が高くなります。

該当する場合はシミュレーションを行い、住宅ローンの借り換えメリット額を試算してみましょう。

【比較表・シミュレーション】住宅ローンの借り換え手数料

事務手数料を定率型（借入額×2.2％）で計算した、トータルコストを金利別にシミュレーションしました。手数料が大体どのくらいかかるのか、目安の参考にしてください。

定額型（数万円～30万円）は事務手数料が抑えやすいですが、定率型よりも金利が高く設定されており、トータルコストはそこまで大きく変わらないケースが多いです。

ただし、借入額によって変わるためシミュレーションをして確認しましょう。

借り換えにおすすめの住宅ローン7選

おすすめの住宅ローンの借り換え先と手数料は以下の通りです。

住宅ローンの借り換え手数料比較表
	事務手数料		保証料
りそな銀行（融資手数料型）	定率型：借入額×2.2％		55,000円
三菱UFJ銀行	定率型：借入額×2.2％		0円
auじぶん銀行	定率型：借入額×2.2％		0円
ソニー銀行	定率型：借入額×2.2％（変動セレクト住宅ローン） 定額型：44,000円（住宅ローン）		0円
住信SBIネット銀行	定率型：借入額×2.2％		0円
PayPay銀行	定率型：借入額×2.2％		0円
イオン銀行	定率型：借入額×2.2％ 定額型：11万円		0円

それぞれの金融機関の特徴をご紹介します。

りそな銀行

三菱UFJ銀行

auじぶん銀行

ソニー銀行

住信SBIネット銀行

PayPay銀行

イオン銀行

住宅ローンの借り換え手数料を抑える方法

住宅ローンの借り換え手数料を抑えるには、以下の方法が有効です。

事務手数料が「定額型」の住宅ローンを選ぶ

借入額が多いときは、事務手数料が定額型の住宅ローンを選ぶと、借り換え手数料を抑えられる可能性があります。

定率型の事務手数料の相場は借入額の2.2％なので、借入額1,000万円なら22万円、借入額1,500万円なら33万円、借入額3,000万円なら66万円が目安です。

これに対し、例えばイオン銀行の事務手数料定額型の住宅ローンなら、借入額に関係なく事務手数料は11万円しかかかりません。

ただし、事務手数料が定額型の住宅ローンは、事務手数料が定率型の住宅ローンよりも金利が高い傾向なので、トータルコストをシミュレーションして比較することが大切です。

保証料を分割払いにする

住宅ローンの保証料の支払い方法は、一括前払い型（外枠方式）と金利上乗せ型（内枠方式）の2つがあります。

外枠方式は、借入額の一定割合の保証料を借入時にまとめて支払う方法です。

一方、内枠方式は、住宅ローンの金利に保証料分の上乗せをして、毎月の返済と一緒に分割して保証料を払っていく方法です。

保証料の支払い方法が内枠方式の住宅ローンを選ぶと、借り換え時にかかる手数料を抑えられます。また、住宅ローン借り換え後の返済期間が短ければ、外枠方式に比べてトータルコストも抑えられる可能性があります。

手数料をローンに組み込む

借り換え時にかかる手数料を抑えるなら、できるだけ手数料をローンに組み込めるようなプランの住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

ただし、借り換え時にかかる手数料をローンに組み込むと、借入額が増えるので総支払額は多くなります。また、手数料をローンに組み込まない場合に比べて、金利が少し高くなる傾向があるため注意が必要です。

まとめ

住宅ローンの借り換え時には、以下の手数料がかかります。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料の相場
内容	諸費用	金額の目安
借り換え前の銀行で発生する手数料	全額繰り上げ返済手数料	0円～5.5万円
	保証会社事務手数料	0円～1万円
借り換え後の銀行で発生する手数料	事務手数料	定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％
	保証料	借入額の0％～2％
	印紙税	0円～2万円
抵当権の変更費用	登録免許税	借入額の0.4％
	司法書士報酬	5万円～10万円

しかし、借り換えで住宅ローン金利が1％以上低くなる場合、借入残高1,000万円以上・返済期間10年以上の場合は、手数料以上の借り換えメリットを得られる可能性が高いです。

条件に当てはまる方はシミュレーションを行い、住宅ローンの借り換えメリットを試算してみることをおすすめします。