| 監修者 | |
 | 株式会社400F オンラインアドバイザー 松本 結衣 2級FP技能士 / 証券外務員二種 / 生命保険募集人 / 宅地建物取引士 / 臨床工学技士 この専門家にチャットでお金の相談をする（チャット相談は無料診断後に可能です） |
住宅ローンは低金利であるほど総返済額が減ってお得なため、より低金利な住宅ローンへの借り換えタイミングを検討中の方もいるでしょう。
オカネコでは、マイホーム所有者へ「2024年3月のマイナス金利政策解除が発表されたことにより、住宅ローンの借り換えは検討していますか？」というアンケート調査を実施。その結果、「検討している」の割合は12.4%で、「借り換えにより金利が低くなるから」という理由が最も多いとわかりました。
では、よりお得に住宅ローンを借り換えるタイミングはいつなのか、どのような点に気を付ければいいのでしょうか。
本記事では、住宅ローンの借り換えでメリットを得られる残高・返済期間・金利差の目安、住宅ローンの借り換えでお得になる金額を増やすコツや、おすすめの借り換え検討タイミングを解説します。
- 住宅ローン借り換えのタイミングの目安として、借入残高が1,000万円以上あると、借り換えでお得になる可能性が高い
- 住宅ローンの借り換えメリットは借入残高や返済期間が多いほど高まるため、早い時期の借り換えがお得
- 住宅ローン控除期間が終了したとき、金利変動が不安なとき、団信の保障を見直したいときも借り換えを検討するのにおすすめのタイミング
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住宅ローンの借り換えタイミングは早いほどお得になる
住宅ローンの借り換えは、借入残高が多いほどメリットが高まるためお得です。一般的な借り換えタイミングとして、借入残高が1,000万円以上ある場合は借り換えメリットが得られやすいといわれています。
また、借入残高が同じなら、残りの返済期間が長いほど借り換えメリットは大きくなります。
以下は、借入残高3,000万円と1,000万円、返済期間30年と15年の場合の住宅ローン借り換えメリットを比較した図です。
モゲチェック 借り換えメリット額シミュレーションにて試算（変動金利の場合の一例）
図の条件下では、契約中の住宅ローンと借り換え後の住宅ローンの金利差が1％以上なら、いずれの場合も借り換えがお得です。一方、金利差が0.5％以下の場合は、借り換えてもメリットを得られない可能性があります。
住宅ローンを借り換えるなら、借入残高と返済期間が残っているタイミングほどお得になるので、できるだけ早いうちに手続きを進めるのがおすすめです。
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※2024年6月24日当社データベースより概算（オカネコサービスすべての実績総数）
お得額が少なくても住宅ローンの借り換えの検討タイミング
総返済額を減らしてお得にしたいとき以外にも、以下のタイミングに当てはまるときは住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
住宅ローン控除期間が終了したタイミング
返済期間短縮のために住宅ローンを借り換えるなら、住宅ローン控除期間の終了後のタイミングがおすすめです。
住宅ローン控除の要件の1つに、「返済期間が10年以上残っていること」があります。住宅ローン控除期間中の借り換えで返済期間を10年以下に短縮した場合、住宅ローン控除を受けられなくなってしまうので注意しましょう。
また、借り換え以外にも、繰り上げ返済によって住宅ローンの返済期間の短縮は可能です。住宅ローンの繰り上げ返済については、以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
金利の変動リスクが不安になったタイミング
変動金利タイプの住宅ローンは、固定金利タイプに比べて低金利な傾向にある一方で、市場金利が上昇した際に追随して金利が高くなるリスクがあります。金利が上昇すれば支払うべき利息が増えるので、当初の予定よりも総返済額が多くなってしまいます。
金利の変動リスクが不安になったときは、変動金利から固定金利への金利タイプ変更を検討するとよいでしょう。固定金利タイプの住宅ローンなら、市場金利が上昇しても完済まで一定の金利が適用されます。
手続きにより金利タイプを変更できる場合もありますが、比較サイトなどで探せば、より低金利な固定金利タイプの住宅ローンが見つかるかもしれません。金利タイプを変更したいときは、住宅ローンの借り換えも含めて検討しましょう。
監修者マイナス金利政策が解除され、今後住宅ローンの金利が上がることが予想されます。
住宅ローンは、変動金利型よりも固定金利型の金利のほうが先に上昇する傾向にあるため、「金利が上がりそうになったら固定金利型に変更すればいい」と考えていると、切り替えようと思った時にはすでに固定金利タイプの適用金利は高くなっている可能性が高いです。早めの判断が必要でしょう。
団信の保障内容を見直すタイミング
住宅ローンの団体信用生命保険（団信）は、返済途中で保障内容の変更ができません。団信の保障内容を見直したいときは、住宅ローンを借り換える必要があります。
死亡・高度障害を保障する一般的な団信の保険料は無料ですが、金利を上乗せしてガン保障や介護保障、8大疾病保障などのオプションを付けている方もいるでしょう。こうしたプラスアルファの保障は、家族構成や保険加入状況の変化により不要になる可能性があります。
子どもが自立したとき、新しく保険に加入したときなど、団信の保障内容を見直すタイミングで住宅ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。
住宅ローン借り換えのタイミングで確認すべき4つの注意点
住宅ローンの借り換えタイミングにおいては、以下に点に注意しましょう。
事務手数料等の費用を含めてお得額を計算する
住宅ローンの借り換え時には、事務手数料などの諸費用がかかります。諸費用の相場は以下のとおりです。
| 住宅ローンの借り換え時にかかる諸費用の相場 | ||
| 内容 | 諸費用 | 金額の目安 |
| 借り換え前の銀行で発生する手数料 | 全額繰り上げ返済手数料 | 0円～5.5万円 |
| 保証会社事務手数料 | 0円～1万円 | |
| 借り換え後の銀行で発生する手数料 | 事務手数料 | 定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％ |
| 保証料 | 借入額の0％～2％ | |
| 印紙税 | 0円～2万円 | |
| 抵当権の変更費用 | 登録免許税 | 借入額の0.4％ |
| 司法書士報酬 | 5万円～10万円 | |
住宅ローンの借り換えによりお得になる金額を計算する際は、こうした諸費用も忘れずに含めましょう。
借り換えにかかる手数料については、以下の記事で詳しく紹介していますのでご参考ください。
監修者住宅ローンの借り換えには、事務手数料や諸費用がかかります。
借り換えのメリットを最大限にするためには、金利だけを注視するのではなく、具体的な金額や借り入れ条件を事前に確認し、諸費用を考慮した総返済額を算出したうえで比較するようにしましょう。
金利変動により必ずしも総返済額が減らせるとは限らない
住宅ローンの借り換えにより総返済額が減らせるとは限りません。借り換え実行前に、どのくらいお得になるのかを必ずシミュレーションしましょう。
また、変動金利の住宅ローンに借り換える場合、借り換え当初はメリットが出ていても、金利上昇により総返済額が増えてしまう可能性があります。
手続きや審査に手間と時間がかかる
住宅ローンの借り換えは、現在契約中の住宅ローンの完済や新しく契約する住宅ローンの審査など、さまざまな手続きを行う必要があり、手間と時間がかかります。以下は、住宅ローン借り換え手続きの一般的な手順です。
煩雑な手続きの手間に見合うだけのメリットが借り換えによって得られるか、よく見極めましょう。
同一銀行での借り換えは難しい
原則として、同一銀行での住宅ローンの借り換えはできません。なぜなら、同一銀行での住宅ローン借り換えを認めると、金利が下がったタイミングで借り換え希望者が増加し、銀行側にはデメリットしかないためです。
銀行を変えずに住宅ローンの金利の見直しや返済期間の短縮、月々の返済額軽減を図りたい場合は、金利タイプの変更や繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。
【シミュレーション】住宅ローンを借り換えてどのくらいお得になる？
住宅ローンを借り換えるとどのくらいお得になるのでしょうか。
残高3,000万円・返済期間30年・金利2％の住宅ローンを借り換えたときの諸費用を含めたお得額を、3パターンの金利でシミュレーションしてみました。
| 住宅ローンの借り換えによるお得額シミュレーション（諸費用含む） | ||||
| 現在 | 借り換え先1 | 借り換え先2 | 借り換え先3 | |
| 残高 | 3,000万円 | － | － | － |
| 借入額 | － | 3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 金利 | 年2％ | 年1.5％ | 年1％ | 年0.5％ |
| 返済期間 | 30年 | 30年 | 30年 | 30年 |
| 総返済額（①） | 約3,992万円 | 約3,727万円 | 約3,474万円 | 約3,231万円 |
| 借り換え諸費用（②） | － | 約92万円 | 約92万円 | 約92万円 |
| トータルコスト（①＋②） | 約3,992万円 | 約3,819万円 | 約3,566万円 | 約3,323万円 |
| 毎月返済額 | 約11.1万円 | 約10.4万円 | 約9.6万円 | 約9万円 |
| お得額（毎月返済額） | ー | ▲約0.7万円 | ▲約1.4万円 | ▲約2.1万円 |
| お得額（総返済額） | ー | ▲約173万円 | ▲約426万円 | ▲約669万円 |
契約中の住宅ローンが残高3,000万円・返済期間30年の場合は、もともとの金利よりも0.5％以上低くなる住宅ローンを選べば、借り換えたほうがお得になります。
また、上の条件よりもローン残高や返済期間が多く残っているタイミング、もしくは借り換え前後の金利差が大きい（低くなる）場合も、借り換えがお得かもしれません。
借り換えにおすすめの住宅ローン7選
借り換えにおすすめの住宅ローン7選を紹介します。以下は、変動金利・10年固定金利が低い順にランキングしたものです。
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住宅ローン借り換えの変動金利が低いランキング
🥇1位 : 三菱UFJ銀行
変動金利年0.345％～0.425%（変動金利タイプ）
※申込内容によって適用金利や引下幅を決定
🥈2位 : 住信SBIネット銀行
変動金利年0.448％（WEB申込コース・通期引下げプラン）
🥉3位 : auじぶん銀行
変動金利年0.469％（※1）（全期間引下げプラン）
（※1）審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
2024年10月1日時点の金利です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
金利が低い住宅ローンを選ぶことは重要ですが、借り換えの場合は金利のほかに、各種手数料や団信の保障内容も重要なポイントです。
ここからは、各住宅ローンの詳細やおすすめポイントを詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。
auじぶん銀行
- ネット銀行ならではの低金利が魅力
- 携帯電話、電気、インターネット、TVのプラン組み合わせで最大年0.15％の金利優遇あり
- 団信の保障内容が充実
auじぶん銀行の住宅ローンは、変動金利が年0.469％（2024年10月時点）という低金利が魅力です。さらに、KDDIグループの携帯電話・電気・インターネット・TVを一緒に利用すると最大年0.15％の金利優遇（※1）を受けられます。
また、団信の保障内容が充実しているのもauじぶん銀行の特徴です。複数の団信から選べ、一般団信とがん50%保障団信については上乗せ金利なしで加入できるため、万一にしっかり備えたい方におすすめです。（※2）
（※1）J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3か月後から適用開始。
| auじぶん銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.469％（全期間引下げプラン 変動金利）（2024年10月適用金利） 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。 | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.195％ 固定20年：年1.775％ 固定35年：年2.300％ （当初期間引下げプラン）（2024年10月適用金利） 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。 | ||
| フラット35（借り換え） | 取扱いなし | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.20％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済：無料 全額繰り上げ返済：変動金利適用中は無料／固定金利適用中は33,000円 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険（※2） | 一般団信（上乗せ金利なし）・ワイド団信（健康上の理由で通用の団信に加入できなかった方が対象。＋年0.3%）・がん50％保障団信（上乗せ金利なし）・がん100％保障団信（＋年0.05％）・がん100％保障団信プレミアム（＋年0.15％） | ||
（※2）がん50%保障団信、がん100％保障団信、がん100％保障団信プレミアムは、加入時満50歳までの方が利用可能
PayPay銀行
- 変動金利タイプが低金利
- 保証料・印紙税がかからない
- 団信が手厚く、満51歳未満の方なら金利上乗せなしで全疾病・自然災害・失業に備えられる
PayPay銀行の住宅ローンは、変動金利タイプの金利が他行と比べても低いのが魅力です。保証料や印紙税もかからないため、トータルコストを低く抑えた借り換えができます。
また、PayPay銀行の住宅ローンの団信は、保障が手厚いのも特徴。満51歳未満の方なら金利上乗せなしで、「死亡保障」「がん保障（がん保障特約は50%保障）」「入院時の全疾病保障※」「非自発的失業保障」「自然災害保障」に備えられます。
さらに、夫婦のどちらかが死亡やがんなどの保険金支払い事由が発生すると、その人だけでなく夫婦両方の住宅ローン残高が団信で保障される、ペアローン契約者向けの団信もあります。（ペア連生団信）
| PayPay銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.499％（全期間引下型） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.180％ 固定20年：年1.970％ 固定35年：年2.150％ （当初期間引下型） | ||
| フラット35（借り換え） | 取扱なし | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料（インターネットの場合） 全額繰り上げ返済： 33,000円 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | がん50％保障団信（金利上乗せなし/満51歳未満）・がん100％保障団信（＋0.1％/満51歳未満）・一般団信がん（金利上乗せなし/満65歳未満） | ||
ソニー銀行
- 保証料、団信保険料、印紙代（電子契約の場合）が無料
- 繰り上げ返済は一部返済も全額返済も無料
- 上乗せ金利なしでがん保障付きの団信に加入できる
ソニー銀行の住宅ローンは、住宅ローン契約にかかる諸費用を抑えたい方におすすめです。
保証料・団信保険料・電子契約の印紙代が無料で契約にかかるコストを抑えられるほか、繰り上げ返済は一部返済も全額返済も無料でできます。
さらに、がん診断時に住宅ローンの残債50％を保障するがん団信50に上乗せ金利なしで加入できる点も、ソニー銀行の住宅ローンの嬉しいポイントです。
| ソニー銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.597％（変動セレクト住宅ローン） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.744％ 固定20年：年2.286％ （固定セレクト住宅ローン） | ||
| フラット35（借り換え） | 取扱なし | ||
| 事務手数料 | 住宅ローン：一律44,000円 変動セレクト住宅ローン・固定セレクト住宅ローン：借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料 全額繰り上げ返済： 無料 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | がん団信50（上乗せ金利なし）・がん団信100（＋0.1％） | ||
住信SBIネット銀行
- 変動金利、固定金利ともに低金利
- 50歳以下なら上乗せ金利なしで3大疾病50％保障＆全疾病保障ありの「スゴ団信」に加入できる
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、上乗せ金利なしで加入できる手厚い保障の「スゴ団信」がメリットです。
スゴ団信には全疾病保障が基本付帯されているため、すべてのケガや病気に対する備えを持てます。さらに50歳以下なら、3大疾病（がん・脳卒中・心筋梗塞）で所定の状態になった場合に住宅ローン残債の50％を保障する、3大疾病50％保障も基本付帯となります。
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、WEB申込コースを選べば変動金利・固定金利ともに低金利で融資を受けられるので、金利を抑えたい方も検討してみるとよいでしょう。
| 住信SBIネット銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.448％（WEB申込コース・通期引下げプラン） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.235％ 固定20年：年1.635％ 固定35年：年1.695％ （WEB申込コース・当初引下げプラン） | ||
| フラット35（借り換え） | 年1.430％（機構買取型・借入期間20年以下） 融資手数料：借入金額×2.20％ | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.20％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料 全額繰り上げ返済： 変動金利期間中は無料／固定金利特約期間中は33,000円 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | ▼実行時に50歳以下の方 3大疾病50％保障・全疾病保障（金利上乗せなし）・3大疾病100%保障（40歳未満＋0.2%/40歳以上＋0.4%） ▼実行時に50歳超の方 全疾病保障（金利上乗せなし）・3大疾病50%保障（＋0.25%）・3大疾病100%保障（＋0.4%） | ||
りそな銀行
- 土日祝日含め17時まで窓口相談できる
- 女性向けプランなど住宅ローンの種類が豊富
- 専用火災保険に保険料10％OFFで加入できる
りそな銀行の住宅ローンは、窓口でプロに相談しながらプランを決めたい方におすすめです。土日祝日も17時まで窓口が開いているので、対面で相談しながら自分にぴったりのプランを選ぶことができます。
また、りそな銀行の住宅ローンはプランの種類が豊富なのも魅力です。女性向けや金利ミックスタイプなど幅広いプランがあるので、人生設計にマッチする住宅ローンが見つかるでしょう。
さらに、りそな銀行の住宅ローンを契約すると、専用火災保険に10％OFFで加入できます。住宅ローンとあわせて火災保険を検討したい方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。
| りそな銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.490％（ずーっとお得！全期間型・融資手数料型） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.705％ 固定20年：年2.975％ （はじめがお得！当初型・融資手数料型） | ||
| フラット35（借り換え） | 年1.430％（機構買取型・借入期間20年以下） 融資手数料：借入金額×1.87％ | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料（インターネットの場合） 全額繰り上げ返済： 変動金利型は11,000円／固定金利選択型特約期間中は33,000円 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | がん保障特約（＋0.1％～）・3大疾病保障特約（＋0.2％）・団信革命（＋0.25％） | ||
イオン銀行
- 金利上乗せなしで全疾病団信に加入できる
- イオングループでの買い物が毎日5％OFFになる特典あり（セレクトクラブカードのクレジット払いの場合）
イオン銀行の住宅ローンの団信には、金利上乗せなしで全疾病保障が付帯されています。死亡・高度障害状態になったときのローン完済はもちろん、ケガや病気で15日超の就業不能状態となった場合にも、回復まで毎月のローン返済額を保障してもらえるので安心です。
さらにイオングループでの買い物が毎日5％OFFになる特典もあるので、よくイオングループ店舗で買い物する方は、イオン銀行の住宅ローンを検討してみてはいかがでしょうか。
| イオン銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.530％（全期間優遇金利プラン） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定3年：年0.860％ 固定5年：年0.940％ 固定10年：年1.230％ （手数料定率型・当初固定金利プラン） | ||
| フラット35（借り換え） | 年1.430％（融資率90%以下・Aタイプ・返済期間20年以下） 融資手数料：借入金額×1.87％ | ||
| 事務手数料 | 定額型：110,000円 定率型：借入金額×2.2％（最低取扱手数料220,000円） | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料 全額繰り上げ返済： 55,000円 | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | 全疾病団信（金利上乗せなし）・がん保障付団信（＋0.1％）・8大疾病保障団信（＋0.3％）・ワイド団信（＋0.3％） | ||
三菱UFJ銀行
- インターネット手続きで一部繰り上げ手数料・金利変更手数料が無料になる
- 電子契約を利用すれば印紙代が無料になる
- pontaポイントが毎月貯まる
三菱UFJ銀行の住宅ローンは、固定金利が他行と比べて低いため、固定金利タイプでの住宅ローン契約を考えている方におすすめです。
インターネットから手続きすれば一部繰り上げ返済手数料や金利変更手数料も無料になるので、借入後の費用も抑えられます。
また、住宅ローン借入中はpontaポイントが毎月50ポイント貯まるのも嬉しいポイントです。
| 三菱UFJ銀行 | |||
| 変動金利（借り換え） | 年0.345％～0.425%（変動金利タイプ） | ||
| 固定金利（借り換え） | 固定10年：年1.110%～1.190% 固定20年：年1.870%～1.950% （固定金利タイプ・最初に大きな優遇コース） | ||
| フラット35（借り換え） | 取扱いなし | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料（インターネットの場合） 全額繰り上げ返済： 16,500円（インターネットの場合） | ||
| 団体信用生命保険／同時加入できる保険 | ワイド団信（＋0.3％）・7大疾病保障付（＋0.3％） | ||
住宅ローンの借り換え先は「モゲチェック」で簡単に比較が可能！
借り換えに最適な住宅ローンを知りたい場合、無料の住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を活用すると簡単に比較が可能です。
モゲチェックでできること
- ランキング形式で住宅ローンを比較できる
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- 気になる住宅ローンがあれば事前審査を申し込める
モゲチェックでは、上記のサービスをすべて無料で利用できます。また、メガバンクや地方銀行からネット銀行まで提携金融機関が幅広く、最安では年0.3％台（2024年10月時点）の金利の住宅ローンも紹介可能です。
なお、モゲチェックは実店舗がないため、個別相談はチャットのみとなります。対面相談はできないものの、住宅ローンの選び方がわからない方、自分で住宅ローンの比較検討をしたい方が情報収集するサービスとしてメリットが多いです。
モゲチェックを利用するには、まずは「住宅ローン診断」に登録しましょう。メールでの会員登録と約5分の情報入力が終われば、すぐにサービスを利用できます。新規の借入か借り換えかにかかわらず、ぜひモゲチェックを利用して効率よく住宅ローンの比較検討を行ってください。
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たくさんある金融機関の中から最適なものを自分で調べるには、手間も時間もかかり大変かと思います。モゲチェックのような比較サイトであれば、無料で比較や情報収集ができるので気軽に活用してみましょう。
まとめ
現在の住宅ローンは、変動金利タイプなら金利が年0.5％を切るものもあります。契約中の住宅ローン金利が年1.5％以上で借入残高が1,000万円以上のタイミングなら、借り換えでお得になる可能性が高いです。
住宅ローンの借り換えでお得になる金額を増やしたいなら、できるだけ金利の低い住宅ローンを選ぶ必要があります。住宅ローンの比較サービス「モゲチェック」を利用して、効率よく借り換え先を探しましょう。
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