住宅ローンの借り換えは同じ銀行でできる？金利を軽減させる方法とは

住宅ローンの借り換えとは、新規に住宅ローンを契約し、その融資を現在契約中の住宅ローンの一括繰り上げ返済に充てることで、ローンの借入先を変更することをいいます。

注意点として、同じ銀行での住宅ローンの借り換えは基本的にできません。そのため、借り換えの際は別の銀行の住宅ローンを選ぶ必要があります。

本記事では、同じ銀行で住宅ローンの借り換えができない理由や、借り換えを行わずに住宅ローンの返済額を見直す方法、住宅ローン借り換えのメリット・デメリット、おすすめの借り換え先を紹介。

住宅ローンの返済額を軽減したい方、借り換えを検討中の方はぜひ参考にしてください。

基本的に同じ銀行で住宅ローンの借り換えは不可

住宅ローンの借り換え先は、現在住宅ローンを契約中の銀行とは別の銀行にする必要があります。

同じ銀行での住宅ローン借り換えは、基本的にはできません。なぜなら、同じ銀行での住宅ローン借り換えを認めると、金利が下がったタイミングで契約者に有利な条件での再契約ができることになり、銀行側にはデメリットしかないためです。

ただし、フラット35からフラット35への借り換えは、同じ銀行（金融機関）でも可能なケースが多くあります。現在フラット35を契約中で、同じ銀行のフラット35やフラット20への借り換えを希望する方は、借り換え可否を銀行に確認するとよいでしょう。

今よりも金利が高いときにフラット35を契約した方は、借り換えによりトータルコストを抑えられるかもしれません。

同じ銀行でも返済額の見直しができる住宅ローン手続き

同じ銀行のまま住宅ローンの返済額を見直したいときは、「金利タイプの変更」や「繰り上げ返済」手続きを検討しましょう。

参考として、金利タイプの変更や繰り上げ返済を行った場合と、他行住宅ローンに借り換えた場合の各総返済額をシミュレーションし、メリット額を比較してみます。

金利タイプの変更

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「変動金利型」「固定金利型」の2種類です。

一般的に固定金利型よりも変動金利型の住宅ローンのほうが低金利のため、固定金利型から変動金利型に金利タイプを変更することで、総返済額の軽減が見込めます。

上記のケースでは、金利タイプ変更によるメリット額は約371万円になります。

ただし、住宅ローンの金利タイプ変更可否は銀行によって異なります。また、金利タイプの変更時に1万円前後の手数料がかかる銀行が多いです。

一方で、同様の条件で他行住宅ローンへ借り換える場合は、手数料や抵当権変更費用など諸費用で約66万円がかかり、総返済額は約2,168万円、メリット額は約306万円になる試算です。

契約中の銀行と他行の金利に大きな差がなければ、同じ銀行のまま金利タイプの変更手続きをするほうが、借り換えよりも手数料を抑えられる分メリット額が多くなるでしょう。

繰り上げ返済

住宅ローンの繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に、住宅ローンの元金を予定よりも早く繰り上げて返済することです。住宅ローンの繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済した元金分の利息を支払わずに済むため、住宅ローンの総返済額を減らせます。

住宅ローンの繰り上げ返済の種類は「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、利息の軽減効果は返済期間短縮型のほうがより高いです。

返済期間短縮型・返済額軽減型の比較表
	返済期間短縮型	返済額軽減型
返済期間	短縮される	現状のまま
月々の返済額	現状のまま	軽減される
利息の軽減効果	◎	〇

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料は、金融機関によっては無料のところもありまが、1回あたり数万円の手数料がかかるところもあります。

これらを踏まえて、繰り上げ返済によるメリット額をシミュレーションしてみました。

繰り上げ返済の実施時期が早いほど、総返済額の軽減効果は高まります。そのため、繰り上げ返済手数料がかからない銀行を利用している場合は、資金ができたタイミングでこまめに繰り上げ返済を行うのもよいでしょう。

ただし、住宅ローン控除を受けている場合は控除額が減ってしまう場合があるので、シミュレーションしたうえでメリットがある場合に繰り上げ返済を検討するのがおすすめです。

一方、一般的に住宅ローン借り換えによって金利が1％以上下がる場合は、メリット額が大きくなりやすいといわれています。

特に、住宅ローン残高が多く、残りの返済期間が長い場合は、総返済額を数百万円単位で軽減できることもあるので、諸費用や手間はかかりますが借り換えのほうがおすすめです。

他の銀行の住宅ローンに借り換えるメリット

借り換えをせずに同じ銀行で支払額が抑えられる方法をご紹介しましたが、他の銀行の住宅ローンに借り換えた場合のメリットは、総支払額が減らせる可能性があるほか、団体信用生命保険（団信）の保障内容が見直せるメリットもあります。

住宅ローンを借り換える場合は、現在の団信も解約して新しいものへ加入することになります。

団信は中途解約できないため、借り換えによって保障内容を見直す機会が得られるのは大きなメリットと言えるでしょう。

最近は、金利の上乗せなしで一般団信の保障（死亡・高度障害時の保障）に加え、がん保障や全疾病保障が付帯する団信もあります。できるだけ保障の手厚い団信の住宅ローンを選び、現在加入中の保険を見直せば、家計の節約にも繋がります。

他の銀行の住宅ローンに借り換えるデメリット

他の銀行の住宅ローンに借り換える場合、以下のデメリットや注意点もあります。

住宅ローンの借り換えは、デメリットを上回るメリットがあるかを試算したうえで判断する必要があります。

事務手数料等の諸費用がかかる

他の銀行の住宅ローンを借り換える際は、以下の諸費用がかかります。

住宅ローンの借り換え時にかかる諸費用の相場
内容	諸費用	金額の目安
借り換え前の銀行で発生する手数料	全額繰り上げ返済手数料	0円～5.5万円
	保証会社事務手数料	0円～1万円
借り換え後の銀行で発生する手数料	事務手数料	定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％
	保証料	借入額の0％～2％
	印紙税	0円～2万円
抵当権の変更費用	登録免許税	借入額の0.4％
	司法書士報酬	5万円～10万円

特に、借り換え先の金融機関で発生する事務手数料や保証料は金額が大きくなりやすいです。金融機関によっては、事務手数料が定額のところや保証料が無料のところもあるので、金利とあわせて確認しましょう。

借り換え時の手数料については、以下の記事で詳しく説明していますのでご参考ください。

金利変動により必ずしも総支払額が減らせるとは限らない

一般的に住宅ローンの金利は、固定金利よりも変動金利のほうが低い傾向にあります。同じ銀行で金利タイプを変更するときも同じことが言えますが、固定金利から変動金利の住宅ローンに借り換えても、金利の上昇リスクがあるため、必ずしも総支払額が減らせるとは限りません。

逆に、変動金利から固定金利の住宅ローンに借り換えた場合は、金利上昇リスクには備えられますが、足元の金利は高くなってしまうでしょう。また、現在の低金利が続けば、変動金利を選んだ場合に比べて総支払額が多くなるため注意が必要です。

手続きが煩雑

住宅ローンを借り換える場合、借り換え先の金融機関で再度審査や契約を行わなくてはなりません。また、現在契約している住宅ローンの完済手続きや、抵当権の抹消・設定手続きも必要です。

煩雑な手続きの手間に見合うだけのメリットが借り換えによって得られるか、よく見極めましょう。

手数料がかかっても借り換えメリットがあるパターン

住宅ローンの借り換えには手数料がかかりますが、現在の住宅ローンと借り換え先の金利差が大きければ、手数料を含めても借り換えメリットを得られます。

目安として現在の住宅ローンより1％以上低い金利なら、十分な借り換えメリットを得られる可能性が高いでしょう。

住宅ローンの借り換えメリットは、借入残高や残りの返済期間にも左右されます。住宅ローンの借り換えメリットを得られる借入残高の目安は1,000万円以上です。また、借入残高が同じなら、残りの返済期間が長いほど借り換えメリットは大きくなります。借り換えメリットを得られる返済期間は10年以上が目安です。

以下は、借入残高3,000万円と1,000万円、返済期間30年と15年の場合の住宅ローン借り換えメリットを比較した図です。

モゲチェック 借り換えメリット額シミュレーションにて試算（変動金利の場合の一例）

まとめると、金利が1％以上低くなる場合、借入残高1,000万円以上・返済期間10年以上の場合は、手数料がかかっても借り換えメリットがある可能性が高くなります。

該当する場合はシミュレーションを行い、住宅ローンの借り換えメリット額を試算してみましょう。

住宅ローンの金利が低いおすすめの借り換え先

借り換えにおすすめの住宅ローン7選を紹介します。以下は、変動金利・10年固定金利が低い順にランキングしたものです。

金利が低い住宅ローンを選ぶことは重要ですが、借り換えの場合は金利のほかに、各種手数料や団信の保障内容も重要なポイントです。

ここからは、各住宅ローンの詳細やおすすめポイントを詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。

auじぶん銀行

PayPay銀行

ソニー銀行

住信SBIネット銀行

りそな銀行

イオン銀行

三菱UFJ銀行

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まとめ

住宅ローンの借り換えは、総返済額を軽減したいとき、団体信用生命保険の保障内容を見直したいときに有効ですが、同じ銀行での借り換えはできません。

銀行を変えずに総返済額を見直したいときは、金利タイプの変更手続きや繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。

ただし、住宅ローン借り換えによって金利が1％以上下がる場合は、諸費用や手間をかけてでも借り換えたほうがお得になる可能性が高いです。

特に、住宅ローン残高が多く、残りの返済期間が長い場合は、総返済額を数百万円単位で軽減できることもあるので、住宅ローンの借り換えをおすすめします。