住宅ローン借り換え時の5つの注意点｜よくある失敗例やベストなタイミングとは

住宅ローンの借り換えには、総支払額を減らせる・団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直せる・金利変動リスクに備えられるといったメリットがあります。

しかし一方で、借り換えにかかる諸費用や住宅ローン控除との兼ね合いなど注意点もあります。また、審査に通らなければ住宅ローンの借り換えはできないので、審査のポイントを押さえて対策することも大切です。

本記事では、住宅ローン借り換えのベストタイミングと借り換え時の注意点を解説します。住宅ローン借り換えの成功例・失敗例も紹介するので、住宅ローンの借り換えを検討中の方、注意点を理解してお得に借り換えしたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借り換えが成功しやすいベストなタイミング

住宅ローンの借り換えは、ベストなタイミングを狙って行うとメリットを得やすいです。以下に当てはまるときは、積極的に住宅ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

借り換えで総支払額が減らせるとき

契約中の住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンが見つかり、シミュレーションの結果、借り換えで総支払額を減らせるとわかったときは借り換えのベストタイミングです。

一般的に、借り換えで金利が1％以上低くなるとき、住宅ローン残高が1,000万円以上、残り返済期間が10年以上あるときは、借り換えメリットが出やすいといわれています。

ただ、これはあくまでも目安で、条件に当てはまらなくても借り換えメリットが出る場合もあるので、ぜひ一度シミュレーションをしてみてください。

団信の保障内容を見直したいとき

家族構成の変化などで団信の保障内容を見直したくなったときも、住宅ローンの借り換えを検討するタイミングです。

基本的に団信は住宅ローンとセットで加入するため、住宅ローンの返済中に保障内容を変更したり、中途解約したりはできません。団信の保障内容を見直すには、住宅ローンを借り換えて新たな団信への加入が必要です。

最近は、金利の上乗せなしで一般団信の保障（死亡・高度障害時の保障）に加え、がん保障や全疾病保障が付帯する団信もあります。団信の保障が手厚い住宅ローンに借り換えて、現在加入中の保険を見直せば、家計の節約にも繋がるでしょう。

金利変動の不安を解消したいとき

変動金利タイプの住宅ローンを契約中の方のなかには、今後の金利上昇リスクに不安を感じている方もいるでしょう。

金利変動の不安を解消するには、住宅ローンの金利タイプを変動金利から固定金利に変更するのも1つの方法です。まずは、契約中の住宅ローンの金利タイプ変更が可能かどうかを確認してみてください。

住宅ローンの比較サービスを使い、固定金利の相場を調べたうえで借り換えを検討しましょう。

住宅ローン借り換え時の5つの注意点

住宅ローン借り換えには、以下のデメリットや注意点もあります。

住宅ローンの借り換えは、デメリットを上回るメリットがあるかを試算したうえで判断する必要があります。

事務手数料等の諸費用がかかる

住宅ローンを借り換える際は、以下の諸費用がかかります。

住宅ローンの借り換え時にかかる諸費用の相場
内容	諸費用	金額の目安
借り換え前の銀行で発生する手数料	全額繰り上げ返済手数料	0円～5.5万円
	保証会社事務手数料	0円～1万円
借り換え後の銀行で発生する手数料	事務手数料	定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％
	保証料	借入額の0％～2％
	印紙税	0円～2万円
抵当権の変更費用	登録免許税	借入額の0.4％
	司法書士報酬	5万円～10万円

特に、借り換え先の金融機関で発生する事務手数料や保証料は金額が大きくなりやすいです。金融機関によっては、事務手数料が定額のところや保証料が無料のところもあるので、金利とあわせて確認しましょう。

金利変動により必ずしも総支払額が減らせるとは限らない

一般的に住宅ローンの金利は、固定金利よりも変動金利のほうが低い傾向にあります。ただ、固定金利から変動金利の住宅ローンに借り換えても、金利の上昇リスクがあるため、必ずしも総支払額が減らせるとは限りません。

逆に、変動金利から固定金利の住宅ローンに借り換えた場合は、金利上昇リスクには備えられますが、足元の金利は高くなってしまうでしょう。また、現在の低金利が続けば、変動金利を選んだ場合に比べて総支払額が多くなるため注意が必要です。

変動金利の住宅ローンへの借り換えは、市場金利の動きを注視しながら、金利上昇により返済額が増えるリスクも見込んだうえで検討しましょう。

住宅ローン控除が受けられない可能性がある

住宅ローンの借り換え後も控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

借り換え後も住宅ローン控除を利用したい場合は、返済期間が10年未満にならないよう注意しましょう。返済期間が10年未満だと、住宅ローン控除の対象から外れてしまうためです。なお、住宅ローン控除の控除期間は、新築住宅が13年間（条件によっては10年間）、中古住宅が10年間で、借り換えによる延長はありません。（2024年10月時点の情報）

失敗を避けるには、住宅ローン控除の残り期間を考慮したうえで、借り換え後の住宅ローンの返済期間や借り換えのタイミングを決定しましょう。

手続きが煩雑

住宅ローンを借り換える場合、借り換え先の金融機関で再度審査や契約を行わなくてはなりません。また、現在契約している住宅ローンの完済手続きや、抵当権の抹消・設定手続きも必要です。

煩雑な手続きの手間に見合うだけのメリットが借り換えによって得られるか、よく見極めましょう。

同一銀行での借り換えは難しい

原則として、同一銀行での住宅ローンの借り換えはできません。なぜなら、同一銀行での住宅ローン借り換えを認めると、金利が下がった場合に借り換え希望者が増加し、銀行側にはデメリットしかないためです。

銀行を変えずに住宅ローンの金利の見直しや返済期間の短縮、月々の返済額軽減を図りたい場合は、金利タイプの変更や繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。

住宅ローンの借り換えができない場合もある

住宅ローンの借り換えをしたくても、以下の場合はできないので注意しましょう。

住宅ローンを借り換えるには、借り換え先の銀行の審査に通る必要がありますが、一般的に新規申込よりも審査が厳しい傾向にあるといわれています。なぜなら、住宅の価値は年数経過とともに下がっていくためです。

住宅の価値に対して住宅ローンの借入残高が多い場合、審査に落ちやすいため、できるだけ住宅の価値を保てるよう、適切なメンテナンスやリフォームを行うことが大切です。

また、直近のうちに転職や独立をした方・収入が減った方・健康状態が悪化した方・ローン支払いの延滞履歴ができた方は審査に通らず、借り換えできない可能性があるので注意しましょう。

原則として、同一銀行での住宅ローンの借り換えはできません。なぜなら、同一銀行での住宅ローン借り換えを認めると、金利が下がった場合に借り換え希望者が増加し、銀行側にはデメリットしかないためです。

ほかに、民間の住宅ローンと公的住宅ローン（財形住宅融資・自治体融資など）間の借り換えも原則としてできません（フラット35への借り換えを除く）。

上記に当てはまる方は、住宅ローンの借り換えができない可能性があるため注意しましょう。

【目的別】住宅ローンの借り換えで失敗しないためにやるべきこと

住宅ローンの借り換えで失敗しないためには、何のために借り換えるのか目的を明確にし、それを踏まえて適切な借り換え先を選ぶことが大切です。借り換えの目的別にやるべきことを解説します。

返済額を軽減したい場合：シミュレーションをしてメリット額を確認する

借り換えによって住宅ローンの返済額を軽減したい場合は、必ずシミュレーションでメリット額を試算しましょう。

シミュレーションでは手数料や諸費用を考慮し、メリット額を出すことが大切です。また、変動金利の住宅ローンに借り換える場合は、金利が上昇したときのシミュレーションもしておきましょう。

成功例のシミュレーション

残高2,000万円、残り返済期間15年、変動金利2.4％の住宅ローンから変動金利0.4％の住宅ローンに借り換えると、総支払額は約261万円も軽減されます（※）。

※住宅金融支援機構のシミュレーターを使って試算。融資手数料は借入額×2.2％、保証料・団信保険料を試算に含まず算出。

では、上記の条件で住宅ローンの借り換えを行ったあと、少しずつ金利が上がった場合はどうなるでしょうか。借り換えから5年後に年0.8％、10年後に年1.2％へと金利が上昇した場合、総支払額は約2,157万円になると見込まれます。（※）

やや借り換えメリットは減るものの、それでも総支払額は約226万円も軽減されるので、借り換えする価値は十分にあるといえるでしょう。

※住宅金融支援機構のシミュレーターを使って試算。入力条件5年ごとに金利が0.4％→0.8％→1.2％に上昇した場合を想定し、融資手数料は借入額×2.2％、保証料・団信保険料を試算に含まず算出。

失敗例のシミュレーション

一方、残高800万円、残り返済期間10年、変動金利1.2％の住宅ローンから変動金利0.4％の住宅ローンに借り換えても、十分な借り換えメリットは得られません（※）。

なぜなら借り換えにより住宅ローン金利が下がっても、借り換え時にかかる諸費用でメリットが相殺されてしまうためです。

この条件で住宅ローンの借り換えをして50万円の手数料がかかった場合、約20万円ほど総支払額は増え、失敗すると予想されます。

※三井住友銀行 借り換えシミュレーションにて試算

団信を見直したい場合：求める保障の団信がある住宅ローンを選ぶ

団信の基本的な保障内容は、死亡時および高度障害状態時に住宅ローンの残高を100％保障するものですが、銀行によってはプラスアルファの保障を付けられる場合があります。

以下の表のとおり、団信の保障内容や保険料（上乗せ金利）は銀行によって異なります。団信を見直すために借り換える場合は、求める保障の団信がある住宅ローンを選びましょう。

団信のプラスアルファの保障内容の例
銀行	団信の保障内容（上乗せ金利）（※）
りそな銀行	がん100％保障（＋0.1％） 3大疾病100％（＋0.2％） 3大疾病100％＋所定の疾病保障（＋0.25％）
三菱UFJ銀行	ワイド団信（＋0.3％） 7大疾病保障（＋0.3％）
auじぶん銀行	がん50％保障（上乗せ金利なし） がん100％保障（＋0.05％） がん100％保障＋4大疾病保障（＋0.15％） ワイド団信（＋0.3％）
ソニー銀行	がん50％保障（上乗せ金利なし） がん100％保障（＋0.1％） がん100％保障＋3大疾病保障（＋0.2％） がん100％保障＋生活習慣病入院保障（＋0.2％） ワイド団信（＋0.2％）
住信SBIネット銀行	全疾病保障（上乗せ金利なし） 3大疾病50％保障（50歳以下は上乗せ金利なし/50歳超＋0.25%） 3大疾病100%保障（40歳未満＋0.2%/40歳以上＋0.4%）
PayPay銀行	がん50％保障（上乗せ金利なし） がん100％保障（＋0.1％）
イオン銀行	全疾病保障（上乗せ金利なし） がん100％保障（＋0.1％） 8大疾病保障（＋0.3％） ワイド団信（＋0.3％）

金利変動の不安を解消したい場合：固定金利の住宅ローンを選ぶ

金利変動の不安を解消するために借り換える場合は、固定金利タイプの住宅ローンを選ぶのがおすすめです。固定金利ならあらかじめ決められた期間内は金利が変動しないので、市場金利の動向を気にせず返済を進められます。

借り換え先を選ぶ際は、固定金利タイプの住宅ローンを比較し、できるだけ低金利な商品を探しましょう。住宅ローンの借り換えが可能な銀行の固定金利を一覧にまとめたので、借り換え先選びの参考にしてください。

固定金利一覧
銀行	金利
りそな銀行	10年固定金利：年1.585％（はじめがお得！当初型・融資手数料型） 20年固定金利：年3.055％（はじめがお得！当初型・融資手数料型）
三菱UFJ銀行	10年固定金利：年1.11％～（固定金利タイプ・最初に大きな優遇コース） 20年固定金利：年1.87%～（固定金利タイプ・最初に大きな優遇コース）
auじぶん銀行	10年固定金利：年1.195％（当初期間引下げプラン）（2024年10月適用金利）※ 20年固定金利：年1.775％（当初期間引下げプラン）（2024年10月適用金利）※
ソニー銀行	10年固定金利：年1.744％（固定セレクト住宅ローン） 20年固定金利：年2.286％（固定セレクト住宅ローン）
住信SBIネット銀行	10年固定金利：年1.235％（WEB申込コース・当初引下げプラン） 20年固定金利：年1.635％（WEB申込コース・当初引下げプラン）
PayPay銀行	10年固定金利：年1.180％（当初期間引下型） 20年固定金利：年1.970％（当初期間引下型）
イオン銀行	10年固定金利：年1.23％（手数料定率型・当初固定金利プラン） 20年固定金利：ー

審査に通るか不安な場合：相談サービスで審査の見通しを相談してみる

住宅ローンの借り換え審査の失敗を防ぐには、住宅ローンの相談サービス「モゲチェック」で審査の見通しをつけてから申込むのがおすすめです。モゲチェックを使えば、AIから住宅ローンを借入できる確率を教えてもらえるので、審査に通るかどうかの見通しをつけられます。

またモゲチェックでは、住宅ローンに詳しいプロのアドバイザーにチャットでの無料相談が可能です。対面相談はできないものの、チャットを使って気軽に住宅ローン審査の不安点や借り換えに関する疑問を解消できます。

ほかにも、ランキング形式での住宅ローン比較・AIによるおすすめ住宅ローンの個別提案・毎月の返済額や借り換えメリット額のシミュレーションなど、便利なサービスが無料で使えます。気になる住宅ローンがあれば、そのまま事前審査の申込みも可能です。

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住宅ローン控除対象者の場合：借り換えタイミングをずらす

住宅ローン対象者は、借り換え後の残り返済期間に注意する必要があります。住宅ローン控除の要件の1つに「返済期間が10年以上残っていること」があり、借り換えで返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外となってしまうからです。

住宅ローンの借り換えを検討中の方のなかには、利息を抑えるために返済期間を短縮しようと考えている方がいるかもしれません。その場合は、住宅ローンの控除期間終了後に借り換えタイミングをずらすと安心です。

住宅ローンの借り換えに失敗しないためのチェックリスト

住宅ローンの借り換えに失敗しないためには、以下の項目を1つひとつチェックしてみましょう。

すべて当てはまる状態なら、住宅ローンの借り換えで失敗する可能性は低いです。ぜひ前向きに借り換えを検討してください。

当てはまらない項目がある場合は、住宅ローンの借り換え前にチェックが入るよう対策しましょう。例えば、健康状態に不安がある場合は加入条件が緩いワイド団信のある住宅ローンを探す、信用情報に問題がある場合は延滞を解消しておくのがおすすめです。

住宅ローンの借り換えでよくある質問

住宅ローンの借り換えでよくある質問に回答します。

1. 住宅ローンはいつから借り換えできる？

住宅ローンの借り換えの利用条件は、銀行によって異なります。利用条件を満たしていれば、いつからでも住宅ローンの借り換えが可能です。

2. 住宅ローンの借り換えにはどのくらい時間がかかる？

住宅ローンの借り換えには、早くても約1か月の時間を要します。

住宅ローンの借り換えは、「事前審査→本審査→契約中の住宅ローンの全額繰り上げ返済→新しい住宅ローンの契約→融資実行」という流れで進みます。

できるだけ早く住宅ローンの借り換えを完了させたい方は、提出書類に不備がないよう注意しましょう。

3. 借り換えでも頭金は必要？

住宅ローンの借り換えに頭金は必要ありません。

ただし、審査に通りやすくするために返済負担率（収入に対する年間の返済額の割合）を下げたいときは、頭金を用意して借り換え先での借入額を少なくする方法は有効です。

4. 借り換えの審査に申し込むときの注意点は？

住宅ローン借り換えの審査に申し込むときは、以下に注意しましょう。

住宅ローン借り換えの審査に申し込むときの注意点

• 諸費用も考慮して借り換えメリットが出ることを確認する
• 借り換え先の利用条件を満たすか確認する
• 住宅ローン控除を受けたい場合は「返済期間10年以上」など条件を満たすか確認する
• 直近の転職や独立・収入減少・健康状態の悪化・ローン支払いの延滞など、審査に不利な点がないか確認する
• 提出書類に不備がないか確認する

5. 借り換えでどのくらいお得になるのか知りたい

住宅ローンの借り換えでどのくらいお得になるのか知りたいときは、モゲチェックの借り換えメリット額シミュレーションを使うと便利です。

ローン残高・返済終了月・現在のローン金利と金利タイプ・借り換え後の希望金利を入力するだけで、すぐに借り換えメリット額が算出されます。

まとめ

住宅ローン借り換えのベストタイミングは、借り換えで総支払額が減らせるとき、団信の保障内容を見直したいとき、金利変動の不安を解消したいときです。

ただし、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかるため、借り換えにより住宅ローン金利が下がっても十分なメリットを得られないケースもあります。また、審査に通らなければ借り換えできない点にも注意が必要です。

住宅ローンの借り換えを検討する際は、諸費用を考慮した借り換えメリットをシミュレーションするとともに、審査に不利な点がないかも確認しましょう。住宅ローンを借り換えるなら、直前の転職や独立を避ける、ローン支払いの延滞があれば解消しておくなどの対策が有効です。