フラット35から借り換えはできない？民間の銀行に借り換える場合の条件・費用・メリットとは

フラット35は金利が変わらない全期間固定金利が魅力ですが、変動金利と比べて金利の高さが気になる人もいるでしょう。

結論から言うと、現在フラット35を借りている人が他の住宅ローンに借り換えることは可能です。

フラット35から民間の銀行に借り換えると、金利タイプが変更できるほか、総支払額を減らせる・団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直せるなどのメリットもあります。

そこで本記事ではフラット35から借り換えする方法を解説します。借り換え時のデメリットやお得額もシミュレーションで紹介するため、借り換えを検討している人はぜひ参考にしてください。

融資条件を満たせばフラット35からの借り換えは可能

結論から言うと、現在フラット35を借りている人が他の住宅ローンに借り換えることは可能です。借り換えで金利を引き下げることができれば、住宅ローンの総返済額を大幅に削減できるかもしれません。

特に、下記いずれかの条件に該当する人は、借り換えによる経済的メリットを得られる可能性が高くなります。

ただし、住宅ローンを借り換えるには新しい金融機関で審査に通る必要があります。

銀行の住宅ローン審査内容とは

借り換えとは、新しい金融機関で住宅ローンを借り、現在利用中の住宅ローンを全額返済する方法です。新しい金融機関で住宅ローンを借りることになるため、当然、新規借入時と同じように審査を受けなければなりません。

審査の基準は非公開ですが、一般的に金融機関が融資の際に考慮する項目は下記表のとおりです。

※参考：国土交通省「令和5年民間住宅ローンの実態に関する調査」より当社作成

一部の項目は各行の住宅ローン商品説明書などで「利用要件」として公開されています。

たとえば大手都市銀行である三菱UFJ銀行や三井住友銀行の住宅ローン利用要件は下記のとおりで、他の銀行でもおおむね下記の基準が採用されています。

また、銀行によっては勤続年数や最低年収の要件をあらかじめ指定している場合もあります。勤続年数は1年以上（個人事業主は2～3年以上）、最低年収は200万円以上が多いですが、銀行によって異なるため、詳細は各行に確認しましょう。

なお、借り換えの審査では住宅の「担保評価」に注意が必要です。年収や年齢、健康状態など本人の属性に問題はなくても、住宅の担保評価が低ければ審査に通らない可能性もあるからです。

新規借入時には新築物件で高い担保評価を得ていた物件でも、借り換え時には担保価値が半減しているケースはザラにあります。特に郊外の戸建住宅は担保価値が下がりやすいため、頭金を多く入れて借入金額を減らすなどの対処が必要になるかもしれません。

フラット35から民間の銀行に借り換えるデメリット

審査さえ通れば、フラット35から民間の銀行に借り換えることは可能です。ただし、借り換えには下記3つのデメリットがある点に注意しましょう。

借り換え時に手数料がかかる

借り換えには住宅ローン関連の手数料や登記にかかわる税金などがかかります。

住宅ローンの借り換え時にかかる手数料の相場
内容	諸費用	金額の目安
借り換え前の銀行で発生する手数料	全額繰り上げ返済手数料	0円～5.5万円
	保証会社事務手数料	0円～1万円
借り換え後の銀行で発生する手数料	事務手数料	定額型：数万円～30万円 定率型：借入額の2.2％
	保証料	借入額の0％～2％
	印紙税	0円～2万円
抵当権の変更費用	登録免許税	借入額の0.4％
	司法書士報酬	5万円～10万円

借り換えを行う際は、これらの手数料・税金を差し引いたうえで総返済額がお得になる住宅ローンを選ぶことが重要です。

手数料・税金は原則現金払いですが、借り換え先によっては借り換え住宅ローンの金額に手数料を含められる場合があります。支払いが難しい場合は、手数料をどこまで含められるか確認してみるとよいでしょう。

民間の銀行の方が融資条件が厳しい傾向にある

フラット35は公的融資の流れを引き継いだ住宅ローンのため、民間銀行と比べて融資の基準が緩和されています。たとえば、フラット35では団信の加入が任意で、雇用形態を問わず利用可能です。年収に関する厳しい要件もありません。

しかし、民間の銀行では下記のような融資条件がある場合があります。

特に影響が大きいのは、現在の職業が非正規雇用者や個人事業主・経営者のケースです。民間の銀行では収入の安定性を重視する傾向にあるため、公務員や会社員と比べると非正規雇用者や個人事業主の審査は不利になる可能性が高いでしょう。

【金利別】借り換えた場合のお得額をシミュレーション

フラット35から民間銀行の住宅ローンに借り換えると、住宅ローンの総返済額はどの程度変わるのでしょうか。

借り換えをしなかった場合と借り換えた場合のシミュレーションを比較してみましょう。

	借り換えしない場合		借り換えした場合
	フラット35		当初10年固定金利		変動金利
金利	年1.94％（月12.6万円） ※12年前の金利水準を参照		当初10年：年1.5％（月12.1万円） 11年目～：年1.7％（月12.2万円） 17年目～：年1.9％（月12.3万円）		当初：年0.5％（月10.8万円） 6年目～：年0.7％（月11万円） 12年目～：年0.9％（月11.1万円） 18年目～：年1.1％（月11.1万円）
利息額	674万円		538万円		221万円
総返済額	3,474万円		3,338万円		3,021万円

10年以上前にフラット35を借りている場合、当時の金利水準は年1.8～2％程度でした。現在の変動金利と比べると金利差があるため、借り換えによる利息削減効果が期待できます。

また、変動金利への借り換えでは、4回の金利上昇（6年ごとに年0.2%）があったとと仮定しても総返済額は400万円以上軽減できる計算です。

実際に金利がどう動くかはわかりませんが金利差が大きい借り換えや、住宅ローン残高が多いほど、利息削減効果は高くなります。

借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えにおすすめの住宅ローン7選を紹介します。以下は、変動金利・10年固定金利が低い順にランキングしたものです。

金利が低い住宅ローンを選ぶことは重要ですが、借り換えの場合は金利のほかに、各種手数料や団信の保障内容も重要なポイントです。

ここからは、各住宅ローンの詳細やおすすめポイントを詳しく解説していくので、ぜひ参考にしてください。

auじぶん銀行

PayPay銀行

ソニー銀行

住信SBIネット銀行

りそな銀行

イオン銀行

三菱UFJ銀行

まとめ

審査に通れば、フラット35から民間住宅ローンへの借り換えは可能です。

ローン残高が多い人ほど借り換えによる利息削減効果は高くなるため、返済額の負担を抑えたい人は民間住宅ローンへの借り換えも検討してみてください。

ただし、借り換えには手数料がかかること、民間の住宅ローンはフラット35よりも融資条件が厳しい点は要注意です。借り換えを検討している場合は、手数料を差し引いた総返済額がいくらお得になるのかをよく確認しましょう。

また、借り換え時には住宅の担保評価が低くなることで審査に影響があります。担保評価や住宅ローン審査が気になる人は、専門家などに相談のうえ慎重に借り換えをすすめるようにしてください。