フラット35への借り換えの条件や注意点とは?シミュレーションでどのくらいお得になるか確認

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンで、金利の目安は年1.43%~2.03%程です。(2024年4月時点)

今よりも金利を抑えられれば、フラット35への借り換えで返済負担を軽減できる可能性があります。また、変動金利型の住宅ローンから借り換えで、金利上昇リスクに備えることも可能です。

ただし、フラット35への借り換えは注意すべき点もあるので、メリットをシミュレーションしたうえで判断を下す必要があります。

本記事では、フラット35の借り換えの条件や注意点、おすすめの金融機関、借り換え後のシミュレーション、手続き手順を解説します。フラット35の借り換えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

このコンテンツの3行まとめ
  • フラット35は保証人・保証料不要で借入でき、全期間固定金利なので金利上昇の心配がないなどのメリットがある。また、年収や勤続年数の借入制限がないため幅広い方が利用しやすく、借り換え先の候補の一つとして考えられる。
  • フラット35は「総返済負担率が年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下」であることや「対象の住宅が技術基準に適合すること」など、いくつかの利用条件がある。
  • フラット35に限らず住宅ローンの借り換えには、繰り上げ返済手数料や融資手数料など各種手数料がかかる。金利だけでなく手数料も踏まえたトータルコストで、借り換えメリットを試算することが大切。

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目次

フラット35の借り換え融資とは

住宅ローンの「借り換え」とは、現在借入している住宅ローンよりも金利が低いなどメリットが得られる金融機関で住宅ローンを借入し、現在借入している住宅ローンの残金を一括返済することです。

※金利は一例です。借り換えには手数料等がかかります。

今よりも金利を抑えられれば、返済負担を軽減できる可能性があります。フラット35は以下のような特徴があり、借り換え先の候補の一つとして考えている方も多いでしょう。

フラット35の特徴

  • 全期間固定金利型の住宅ローン(金利の目安:年1.43%~2.03%程)※2024年4月時点
  • 15~35年間の借入が可能
  • 借入可能額は100万円以上8,000万円以下
  • 保証人・保証料不要
  • 団体信用生命保険の加入は任意

フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構の提携金融機関が取り扱う、全期間固定金利型の住宅ローンです。借入から完済まで金利が変動しないのが特徴で、15~35年間の借入ができます。

借入可能額は100万円以上8,000万円以下と幅広く、保証人・保証料が不要で、団体信用生命保険の加入も任意なので、そこにメリットを感じる方も多いかもしれません。

フラット35の金利は金融機関によって異なり、商品のタイプ(機構買取型・保証型)、返済期間、融資率、団体信用生命保険の有無などの借入条件によっても上下します。金利の目安は年1.43%~2.03%程度です。

例として、財形住宅金融と楽天銀行の借り換え金利を紹介します。

フラット35借り換え金利の例(団体信用生命保険ありの場合)
金融機関名商品名借り換え金利
財形住宅金融フラット35年1.44%~2.04%
フラット35エース(保証型)年1.68%~1.98%
楽天銀行フラット35年1.44%~1.83%
2024年5月1日時点

フラット35への借り換えは、民間の金融機関の住宅ローンだけでなく、フラット35からも可能です。ただし、省エネルギー性、耐震性などを備えた質の高い住宅に適用される、一定期間の金利引き下げ制度「フラット35S」への借り換えはできません。

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フラット35に借り換えするための条件

フラット35に借り換えするには、以下の条件を満たす必要があります。

フラット35に借り換えするための条件

  • 申込人が対象住宅の住宅ローン債務者と原則同一であること
  • 申込時の年齢が満70歳未満であること
  • 日本国籍・永住許可を受けている・特別永住者のいずれかに該当すること
  • 総返済負担率が年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下であること
  • 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から1年以上経過し、借り換え申込前日までの1年間にわたり正常に返済していること
  • 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入額が8,000万円以下であること
  • 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入額が住宅の建設費または購入価額の100%以内であること
  • 住宅の床面積が、一戸建て住宅、連続建て住宅・重ね建て住宅は70㎡以上、共同建て住宅(マンションなど)は30㎡以上であること
  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること

出典:住宅金融支援機構 借換融資のご利用条件

借り換えを申し込む前に、条件を満たしているか確認しましょう。

総返済負担率とは?

総返済負担率とは、収入に対する返済額の割合のことです。無理のないローン返済計画のために、フラット35では総返済負担率を以下に定めています。

フラット35の総返済負担率の基準

  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収400万円以上:35%以下

この基準をもと計算すると、年収400万円の場合は「年収400万円×35%=140万円(月額約11.6万円」が年間の返済額の上限になります。

フラット35の技術基準とは?

フラット35に借り換えするための条件の1つに、「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること」があり、以下の技術基準を満たす必要があります。

フラット35利用の技術基準

  • 劣化対策等級2かつ維持管理に関する基準(住宅の耐久性に関する基準)
  • 断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4(住宅の省エネルギー性に関する基準)
  • 接道・住宅の規模・規格・戸建型式・区画などに関する基準(安全性・快適性に関する基準)

参照:【フラット35】技術基準・検査ガイドブック-2023年7月版-P16

フラット35への借り換え時は、これらの技術基準を満たしているかどうかをチェックする物件検査が実施されます。

フラット35の審査基準について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考ください。

フラット35に借り換えたときに期待できる効果

フラット35に借り換えたときに期待できる効果は以下のとおりです。

返済額が軽減される

現在の住宅ローンよりも金利の低いフラット35に借り換えれば、利息負担の軽減により毎月返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

例えば、残高2,000万円、残り返済期間15年、全期間固定金利3%の住宅ローンから金利1.8%のフラット35に借り換えると、総返済額は約111万円軽減されます(※)

フラット35への借り換え例

モゲチェック 借り換えメリット額シミュレーションにて試算

金利上昇の心配がない

金利の種類

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなので、市場金利の変動の影響を受けません。返済途中で市場金利が上昇してもフラット35の金利は変わらないので、返済額が当初の金額より高くならないメリットがあります。

日銀のマイナス金利解除のニュースを聞き、住宅ローン金利上昇への不安を覚えた方もいるでしょう。現時点では住宅ローン金利が急上昇する可能性は低いですが、金利の上昇リスクを負いたくない方完済まで月々の返済額が一定のほうがよい方にはフラット35がおすすめです。

団体信用生命保険の保障が見直せる

住宅ローンを借り換える場合は、現在の団体信用生命保険も解約して新しいものへ加入することになります。団体信用生命保険は中途解約できないため、借り換えによって保障内容を見直す機会が得られるのは大きなメリットです。

機構買取型のフラット35には、新機構団体信用生命保険制度を適用できます。死亡・所定の高度障害状態時の保障のほか、必要に応じて3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)に対する保障を付けることも可能です。

保証型のフラット35は、金融機関の提供する団体信用生命保険への加入となります。できるだけ保障の手厚い団体信用生命保険の住宅ローンを選び、現在加入中の保険を見直せば、家計の節約にも繋がるでしょう。

各金融機関のサービスが受けられる

金融機関によっては、フラット35をはじめとする住宅ローン契約者に対し、特典やサービスを提供しているところがあります。

例えば、楽天銀行のフラット35は楽天銀行を返済銀行口座に設定すると、借り換え時の融資事務手数料が「借入額×1.43%」から「借入額×0.99%」に引き下げられます。また、ハッピープログラムのステージが1ランク上がるため、ATM利用手数料や他行振込手数料の無料回数を多くもらうことが可能です。

通常金利や手数料の水準が同等であれば、お得な特典やサービスが付いている金融機関を選ぶほうがよいでしょう。

フラット35に借り換えるときの注意点

フラット35に借り換えるときは、以下の点に注意が必要です。

住宅ローン以外のローンには利用できない

フラット35は、住宅ローン以外のローンからの借り換えはできません。

例えば、投資物件用ローンや多目的ローンなどは、たとえ住宅購入のために利用していてもフラット35への借り換えはできない点に注意が必要です。

借り換え時に手数料等の諸費用がかかる

フラット35への借り換えには、手数料などの諸費用がかかります。諸費用の内訳は以下のとおりです。

フラット35への借り換えにかかる諸費用

  • 借り換え前の金融機関で発生する手数料:全額繰り上げ返済手数料・保証会社事務手数料
  • 借り換え先の金融機関で発生する手数料:融資手数料・印紙税
  • 抵当権の変更費用:登録免許税・印紙税・司法書士報酬など

フラット35への借り換えを検討する際は、こうした諸費用まで含めてメリット試算しましょう。

フラット35に借り換えるなら「財形住宅金融」がおすすめ

フラット35の取扱金融機関は全国に300以上あり(2024年4月10日現在、それぞれ金利や融資手数料などの条件が異なります。どの金融機関がいいか迷う場合は、「財形住宅金融」のフラット35がおすすめです。

財形住宅金融のフラット35は融資手数料が比較的低いため、トータルコストを抑えられます。また、融資率が低い場合は保証型の「フラット35エース」を選ぶと、より低金利での借入が可能です。

財形住宅金融の商品概要
商品名融資率金利融資手数料
財住金フラット35(融資手数料定率型)
※借入期間21年以上
9割以下年1.83%借入額×1.1%(優遇あり)
9割超年1.94%
財住金フラット35(融資手数料定額型)
※借入期間21年以上
9割以下年1.93%11,000円(優遇あり)
9割超年2.04%
フラット35エース(保証型・融資手数料定率型)9割超年1.88%借入額×1.1%(優遇あり)
9割以下年1.77%
8割以下年1.73%
7割以下年1.68%
フラット35エース(保証型・融資手数料定額型)9割超年1.98%22,000円(優遇あり)
9割以下年1.87%
8割以下年1.83%
7割以下年1.78%
2024年5月1日時点。手数料はすべて税込です。
財形住宅金融と他の金融機関との比較
金融機関名融資率金利融資手数料
財形住宅金融
フラット35エース(保証型・融資手数料定率型)
9割~8割未満年1.77%借入額×1.1%(優遇あり)
ARUHIフラット35
フラット35(保証型)
9割~8割未満年1.82%借入額×2.2%(優遇あり)
住信SBIネット銀行
フラット35(保証型)
9割~8割未満年1.82%借入額×2.2%
2024年5月1日時点。手数料はすべて税込みです。

さらに同社の財形住宅融資と併用すれば、融資手数料の優遇も受けられます。

優遇適用後の融資手数料(税込)

  • 財住金フラット35
    定率型:借入額×0.99%
    定額型:11,000円
  • フラット35エース
    定率型:借入額×0.88%
    定額型: 0円

ちなみに、財形住宅融資での借入資金は、住宅購入資金やリフォーム資金に利用できます。財形貯蓄の残高が50万円以上など財形住宅融資の利用条件を満たす方は、フラット35との併用を検討してみてはいかがでしょうか。

フラット35に借り換えた場合のシミュレーション

フラット35に借り換えた場合、どのくらいのメリットが得られるのか気になる方もいるでしょう。参考として、「一般的な金融機関の金利」「財形住宅金融の金利」の場合を比較しながら、以下の2パターンの借り換えシミュレーションを紹介します。

10年返済した住宅ローンからフラット35に借り換え

シミュレーション条件

  • 3,000万円を金利年3%の住宅ローンで借入し、10年間返済後にフラット35に借り換え
  • 「一般的な金融機関のフラット35」の金利年1.93%・融資手数料2.2%
  • 「財形住宅金融のフラット35」の金利年1.87%・融資手数料1.1%
フラット35への借り換え例

住宅金融支援機構 借換えシミュレーションにて試算

いずれも、借入期間はそのままでも毎月返済額と総返済額に十分なメリットを得られることがわかります。

12年返済したフラット35からフラット20に借り換え

シミュレーション条件

  • 3,000万円を金利年2.9%のフラット35で借入し、12年間返済後にフラット20に借り換え(残り返済期間が23年から20年に短縮)
  • 「一般的な金融機関のフラット35」の金利年1.54%・融資手数料2.2%
  • 「財形住宅金融のフラット20」の金利年1.54%・融資手数料1.1%
フラット35への借り換え例

住宅金融支援機構 借換えシミュレーションにて試算

借入期間を23年から20年に短縮するため毎月返済額は増えますが、総返済額に十分なメリットを得られることがわかります。

フラット35に借り換える手順・流れ

一般的なフラット35への借り換え手続きの手順は以下のとおりです。

フラット35への借り換え手続き手順

  1. 金融機関選定・借り換えメリット試算
  2. フラット35の取扱金融機関に借り換えを申込
  3. 審査(申込から1~2週間程度)
  4. 技術基準適合の確認書類を提出
  5. 契約・融資・登記・火災保険加入
  6. 返済開始

参考:住宅金融支援機構 借換融資の手続

まずは、借り換え先金融機関の選定とメリット試算から始めましょう。

フラット35への借り換えを検討する際は、無料の住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を活用すると便利です。

借り換えメリット額のシミュレーションができるほか、住宅ローンランキングのチェックや金融機関出身などのアドバイザーへの質問・相談も無料でできます。

場合によっては、フラット35以外の住宅ローンに借り換えるほうが大きなメリットを得られるかもしれません。メールでの会員登録と約5分の情報入力が終われば、すぐにサービスを利用できるので、ぜひご活用ください。

まとめ

フラット35の金利は金融機関や借入条件によって異なり、年1.43%~2.03%程度が目安です。また、借入時に融資手数料などの諸費用が別途かかります。これらを考慮してシミュレーションを行い、メリットが大きければ借り換えを実行するとよいでしょう。

メリットのシミュレーションやフラット35の金利比較は、無料の住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を活用すると便利です。

フラット35への借り換えについて、わからないことや迷っていることがあれば、一度プロに相談するのもよいでしょう。当社の「オカネコ」なら、FPなどのお金の専門家に無料でチャット相談できます。相談に向けた家計診断も無料でできるので、ぜひお試しください。

クチコミ満足度4.8
あなたのお金の悩みをプロが解決

全国対応のオンライン相談
無料のライフプランシミュレーションで返済計画が見える化
気になる同世代の平均年収・貯蓄もわかる

\持ち家・賃貸どちらにすべき?いくらの家が買えるの?

※オカネコに寄せられたクチコミの平均点(集計期間:2019/11/09 ~ 2023/12/13)

オカネコマガジン編集部

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