| 監修者 | |
 | 株式会社400F オンラインアドバイザー 黒木 信一郎 AFP / 証券外務員一種 / 損害保険プランナー この専門家にチャットでお金の相談をする（チャット相談は無料診断後に可能です） |
「自営業者は会社員に比べて住宅ローン審査に通りにくい」という話を聞いたことはありませんか。残念ながら、これは事実と言わざるを得ません。
しかし自営業者の方でも、ポイントを押さえて審査にのぞめば、住宅ローンを組むことは可能なのでご安心ください。
この記事では、自営業者が住宅ローン審査に通りにくい理由から、自営業者の住宅ローン審査のポイント、審査の必要書類や注意点まで詳しく解説します。住宅ローンを組みたいと考えている自営業者の方は、ぜひ参考にしてみてください。
- 毎月安定した給与がもらえ、病気や怪我で休んだときの保障もある会社員と比べると、自営業者はどうしても不安定な立場にあり、住宅ローンが組みにくい傾向にある
- 事前の対策として、安定した所得を心がけ支払いの未納・滞納をなくす、ある程度自己資金を用意しておくなどが挙げられる
- 自営業者の住宅ローン審査の通過には、所得を減らしすぎないようにして正しく確定申告をし、審査に通りやすい金融機関を選ぶことが大切
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自営業者（個人事業主）が住宅ローンを組みにくい理由
住宅ローンは、何十年という長い時間をかけて返済していくもの。住宅ローンの審査では、債務者に長期間の返済能力があるかどうかが重要視されます。
自営業者が住宅ローンを組みにくい理由は、毎月安定した給与がもらえ、病気や怪我で休んだときの保障もある会社員と比べると、どうしても不安定な立場にあるからです。
自営業者の収入は、売上が上がらなければ減ってしまう可能性があります。
今は好調でも、将来の売上まではどうなるかわかりませんし、休業した場合の保障もありません。そのため、住宅ローンの審査も会社員よりは厳しくなる傾向にあるのです。
監修者自営業者が住宅ローンを組みにくい理由は、大きく3点あります。まず自営業者の収入は一定ではなく、業績によって大きく変動するという収入が不安定な点です。
次に、住宅ローンを組む際に必要となる所得の証明が経費計上や節税のために実際の収入よりも低い額を申告している場合があるなど、収入の実態の証明が難しい点。
最後に、事業の安定性の観点から、事業環境の変化や競争の影響を受けやすいため銀行から見ると返済における信用リスクが高くなる点です。
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自営業者が押さえておきたい住宅ローン審査のポイント
自営業者が住宅ローンを組むには、審査のポイントを押さえて事前に対策することが大切です。自営業者の住宅ローン審査のポイントは5つあります。
監修者自営業者の住宅ローン審査のポイントとしては、
1）収入と安定性:長期間にわたる安定した収入の証明が必要（過去の収入履歴と将来の収入見通しについて確実な収入証明書類の提出をもとに証明する）
2）信用履歴と負債状況:信用履歴の良否が影響（過去の借入や返済履歴、既存の負債状況も評価され審査に影響する）
3）自己資金と事業計画:自己資金の有無が重要（頭金や諸費用の準備が必要。事業計画の提出で将来性と安定性を示す）
これらのポイントを整理し、金融機関の要求に合わせて住宅ローン審査に臨むことが大切です。
ポイント1. 所得額と所得の安定性
自営業者の場合、所得額をもとに住宅ローンの審査が行われます。所得額とは、売上から必要経費を差し引いたあとに残った金額のこと。経費を多く計上し、所得額を低くすると税負担を抑えられますが、住宅ローン審査においては不利になります。所得額が低いということは、資金を貸し出す金融機関にとってはリスクになるからです。
また住宅ローン審査では、単純な所得額だけでなく、その安定性もチェックされます。そのため自営業者が住宅ローン審査を受ける際は、直近3期分の確定申告書や決算書の提出が必要となる場合が多いです。もし直近3期のうち1期でも赤字の年があれば、住宅ローン審査を通過するのはかなり難しくなるでしょう。
年によって所得額の差が大きい場合も、一番所得額が低い年を基準にして審査されるなど、不利になる可能性があります。自営業者の住宅ローン審査においては、所得額が毎年安定していること、もしくは年々増加していることが望ましいのです。
ポイント2. 税金や健康保険料の納付状況
自営業者の方は、住宅ローン審査を受ける前に、税金や国民健康保険料、国民年金保険料などの未納がないかを必ず確認しましょう。税金や保険料の未納は、住宅ローン審査において大きなマイナスポイントとなるからです。
住宅ローン審査を受ける際は、必要書類として納税証明書を求められるので、未納があればすぐにわかってしまいます。税金や保険料の未納が発覚した場合は、まずは未納分を納め、その後に取得した納税証明書を審査書類として提出するようにしてください。
ポイント3. クレジットカードやその他ローンの支払い状況
住宅ローン審査では、クレジットカードやローンの滞納もマイナスポイントとなります。クレジットカードを持っている方、各種ローンを利用している方、事業融資を受けている方は、滞納がないかを確認してから審査にのぞみましょう。
もし自分で支払い状況を把握しきれないときは、以下のような信用情報機関に情報開示を依頼すると確実です。
また、住宅ローン審査では返済負担率もチェックされます。返済負担率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合のことです。例えば、年収500万円の方が年間50万円のローン返済を行っている場合、返済負担率は10％となります。
もし返済できる借入があるのなら、住宅ローン審査を申し込む前に返済を行い、返済負担率を下げておくとよいでしょう。
ポイント4. 自己資金を用意しておく
自営業の方は、住宅購入資金のすべてを住宅ローンでまかなおうとせず、自己資金（頭金）を多めに用意しましょう。なぜなら住宅ローンの借入額が少ないほど、審査に通りやすくなるためです。
最低でも総額の20％にあたる自己資金を用意し、きちんと資金管理できることを金融機関にアピールしましょう。
ポイント5. オフィス兼住居は「住居部分の広さ」に注意
自営業の方のなかには、オフィス兼住居の購入を検討している方もいるでしょう。ただ、オフィス兼住居のための住宅ローン利用は、金融機関や商品によって対応可否や融資条件が異なります。
例えばフラット35の場合、住居部分の床面積がオフィス部分の床面積以上の住宅でなければ利用できません。オフィス兼住宅の住宅ローンを組みたい方は、事前に各金融機関のホームページで対応可否や融資条件を確認しておくとスムーズです。
また、住宅ローン控除についても「床面積の1/2以上が居住用であること」という要件があります。床面積の半分以上がオフィス部分の住宅では、住宅ローン控除を受けられないので注意しましょう。
参照：フラット35ご利用条件
参照：住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）_国税庁
自営業者の住宅ローン審査に必要な書類
自営業者が住宅ローン審査を受ける際は、一般的に以下の書類が必要です。
| 自営業者の住宅ローン審査に必要な書類 | |
|---|---|
| 書類の種類 | 書類の例 |
| 所得の証明書類 | ・確定申告書一式 ・住民税決定通知書 ・納税証明書 |
| 建設費の確認書類 | ・不動産売買契約書 ・重要事項説明書 ・工事請負契約書 |
| 本人確認書類 | ・運転免許証 ・健康保険証 ・パスポート ・世帯全員の住民票の写し |
ただし、実際に必要となる書類は金融機関によって異なります。各金融機関のホームページにて詳細を確認しましょう。
自営業者の住宅ローン審査時の注意点
先述のとおり、自営業者は会社員に比べると、住宅ローン審査に通りにくい傾向にあります。これから住宅ローンを組もうと考えている自営業者の方は、審査を通過できるよう次の3点に注意してみてください。
監修者自営業者の住宅ローン審査時の注意点として、事業の利益や売上高を示す税務申告書、確定申告書、財務諸表などを提出し正しく売上や収入を証明することが重要です。
また、自営業者の住宅ローン審査は複雑なので、税理士や会計士、金融アドバイザーなどの専門家に相談しアドバイスを求めながら住宅ローン審査に臨むことをおすすめします。
所得を減らしすぎないように心がける
自営業者の方の場合、直近の所得額をもとに住宅ローン審査が行われます。希望額の住宅ローンを組めるよう、事業の売上を伸ばすこと・安定させることを意識しましょう。
また、所得額が低いほど審査では不利になってしまうため、過度な節税対策で所得額を減らしすぎないことも重要です。
正しく確定申告をする
自営業者の方が住宅ローン審査を受ける際は、所得額を証明するために確定申告書一式の提出が必要です。もし審査のなかで申告内容の誤りが判明すれば、手続きが滞るばかりでなく、最終的には融資を断られてしまうかもしれません。
日頃から正しい確定申告を心がけるのはもちろん、必要に応じて税理士や公認会計士に帳簿や確定申告書のチェックを依頼するとよいでしょう。
審査に通りやすい金融機関や商品を選ぶ
住宅ローン審査の基準は、金融機関によって異なります。住宅ローン審査に通るか不安な自営業者の方は、利用条件の厳しくない金融機関や商品を選ぶとよいでしょう。例えばauじぶん銀行の住宅ローンは、前年度の所得額が200万円以上の自営業者なら利用が可能です（所得額以外にも利用条件があります。詳細はこちら）。
また、日ごろから利用している金融機関であれば、申告している内容以外の取引状況や財産を含めて資産をしてくれるため、一度相談してみると良いでしょう。
そのほか全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」 は保証人が不要で、自営業者の方でも審査に通りやすい傾向にあります。フラット35は多くの金融機関で取り扱われているので、金利や事務手数料などを比較し、利用する金融機関を選ぶのがおすすめです。
自営業者におすすめの住宅ローン3選
自営業の方におすすめの住宅ローンは、以下の3つです。
| 自営業者におすすめの住宅ローン | ||||
| 金融機関 | 事業年数 | プランの一例 | ||
| ARUHI | 1年未満～ | ARUHIフラット35：金利年1.860% ARUHIスーパーフラット9：金利年1.850% | ||
| 住信SBIネット銀行 | 3年～ | 変動金利（WEB申込コース・通期引下げプラン）：金利年0.448％ 固定金利10年（WEB申込コース・当初引下げプラン）：金利年1.413% フラット35（機構買取型）：金利年1.860% | ||
| ソニー銀行 | 3年～ | 変動金利（変動セレクト住宅ローン）：金利年0.647％ 固定金利10年（固定セレクト住宅ローン）：金利年1.498% | ||
3つの金融機関について、詳しくご紹介していきます。
ARUHI
- 「ARUHIフラット35」「ARUHIスーパーフラット」のプランへの申し込みが可能
- 確定申告を1回以上行っており、安定した収入が見込める方が対象
- ARUHIフラット35はWEB申込で事務手数料が借入金額×1.1％（最低事務手数料220,000円）に引き下がる※
（※ARUHI スーパーフラットをお申し込みの場合は「ご融資額×2.2%（消費税込）」） - フルローンで借入できるプランがある
ARUHIは国内最大級の住宅ローン専門金融機関で、フラット35での住宅ローン契約を考えている方、フルローンでの借入を希望する方はARUHIがおすすめです。
ARUHIフラット35は、WEB申込で事務手数料が借入金額×1.1％（最低事務手数料220,000円）※に引き下がるので、トータルコストを抑えられます。
（※ARUHI スーパーフラットをお申し込みの場合は「ご融資額×2.2%（消費税込）」）
また、ARUHI フラットαなら物件価格の10割融資が可能なので、頭金なしで住宅ローンを組むことも可能です。
| ARUHI | |||
| 変動金利 | 年0.800％（ARUHIスーパー40 変動金利・半年型） ※変動金利商品は、店舗のみでのお取り扱い（webからのお申込み不可） | ||
| 固定金利 | 当初10年固定：年1.494％ 当初20年固定：年1.994% 全期間35年固定：年2.494% （ARUHI 住宅ローン（ＭＧ保証）ユアセレクト） | ||
| フラット35 | 年1.860％（ARUHIフラット35） 融資手数料：借入金額×2.20％ | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料（インターネットの場合） 全額繰り上げ返済：55,000円 | ||
| 団体信用生命保/同時に付保できる特約 | がん50％保障（＋0.05％）・がん100％保障（＋0.15％）・生活習慣病団信（＋0.25％）・ワイド団信（＋0.3％） | ||
住信SBIネット銀行
- 直近の確定申告書の写しや3年分の納税証明書の提出が必要（開業から3年以上経過してい方が対象）※フラット35の場合も同様
- 変動金利、固定金利ともに低金利
- 50歳以下なら上乗せ金利なしで3大疾病50％保障＆全疾病保障ありの「スゴ団信」に加入できる
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、借入当初の金利を重点的に引き下げる「当初引下げプラン」と、全期間を通して金利を一律で引き下げる「通期引下げプラン」があります。WEB申込コースを選べば、対面相談コースよりも低金利での借入が可能です。
また、上乗せ金利なしで加入できる手厚い保障の「スゴ団信」には全疾病保障が基本付帯されているため、すべてのケガや病気に対する備えを持てます。さらに50歳以下なら、3大疾病（がん・脳卒中・心筋梗塞）で所定の状態になった場合に住宅ローン残債の50％を保障する、3大疾病50％保障も基本付帯となります。
金利上乗せなしで手厚い保障が欲しい方におすすめです。
| 住信SBIネット銀行 | |||
| 変動金利 | 年0.448％（WEB申込コース・通期引下げプラン・物件価格の80%以下借入の場合） | ||
| 固定金利 | 固定10年：年1.413％ 固定20年：年1.823％ 固定35年：年1.883％ （WEB申込コース・当初引下げプラン） | ||
| フラット35 | 年1.860％（機構買取型） 融資手数料：借入金額×2.20％ | ||
| 事務手数料 | 借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料 全額繰り上げ返済： 変動金利期間中は無料／固定金利特約期間中は33,000円 | ||
| 団体信用生命保険/同時に付与できる特約 | ▼実行時に50歳以下の方 3大疾病50％保障・全疾病保障（金利上乗せなし）・3大疾病100%保障（40歳未満＋0.2%/40歳以上＋0.4%） ▼実行時に50歳超の方 全疾病保障（金利上乗せなし）・3大疾病50％保障（＋0.25%）・3大疾病100％保障（＋0.4%） | ||
ソニー銀行
- 前年度の申告所得もしくは直近3期分の平均申告所得の、いずれか低い所得が400万円以上ある方が申し込みの対象
- 保証料、団信保険料、印紙代（電子契約の場合）が無料
- 繰り上げ返済は一部返済も全額返済も無料
- 上乗せ金利なしでがん保障付きの団信に加入できる
ソニー銀行の住宅ローンは、ニーズに応じて3つのプランを選択できます。変動金利の引下幅が大きい「変動セレクト住宅ローン」、固定金利の当初引下幅が大きい「固定セレクト住宅ローン」、引下幅が一定の「住宅ローン」から、メリットが大きいプランを選びましょう。
金利を安くしたい方には、新規・借り換えともに年0.647％（2024年12月時点）という魅力的な金利で利用できる、変動セレクト住宅ローンの変動金利がおすすめです。
また、保証料・団信保険料・電子契約の印紙代が無料で契約にかかるコストを抑えられるほか、繰り上げ返済は一部返済も全額返済も無料でできます。
さらに、ソニー銀行の住宅ローンは、がん診断時に住宅ローンの残債50％を保障するがん団信50に上乗せ金利なしで加入できます。金利を安く抑えながら団体信用生命保険の保障を手厚くしたい方も、ぜひ検討してみてください。
| ソニー銀行 | |||
| 変動金利 | 年0.647％（変動セレクト住宅ローン） | ||
| 固定金利 | 固定10年：年1.498％（固定セレクト住宅ローン） 固定20年：年2.070％（固定セレクト住宅ローン） 固定35年：年2.689％（住宅ローン） | ||
| フラット35 | 取扱なし | ||
| 事務手数料 | 住宅ローン：一律44,000円 変動セレクト住宅ローン・固定セレクト住宅ローン：借入金額×2.2％ | ||
| 繰り上げ返済手数料 | 一部繰り上げ返済 ：無料 全額繰り上げ返済： 無料 | ||
| 団体信用生命保険/同時加入できる保険 | がん団信50（上乗せ金利なし）・がん団信100（＋0.1％） | ||
自営業者の住宅ローンに関するよくある質問Q&A
自営業者の住宅ローンに関するよくある質問に回答します。
Q1. 住宅ローン控除の注意点はある？
住宅ローン控除を受けるには、定められた要件を満たす必要があります。住宅ローン控除を受けたい自営業者の方は、特に以下の要件にご注意ください。
- 自ら所有し居住する住宅であること
- 床面積の1/2以上が居住用であること
- 年間の合計所得額が2,000万円以下であること
オフィス兼住居の場合、床面積の半分以上を居住用部分が占めていなければ住宅ローン控除を受けられません。また、年間の合計所得額が2,000万円を超えている場合も住宅ローン控除の対象外となります。
Q2. 住宅ローンの費用は経費計上できる？
オフィス兼住居の住宅ローンの場合、元本部分は経費計上できませんが、利息部分なら経費計上できます。
ただし、事業の経費として計上できるのは、事業のためにかけた費用のみです。住宅の床面積のうち、オフィス部分の占める割合を事業使用割合とし、住宅ローンの利息にかけあわせて経費を算出しましょう。
Q3. どんな住宅ローンがあるか知りたい
金融機関によってさまざまな住宅ローンがありますが、以下のサイト（モゲチェック）では、住宅ローンが一覧で表示され、簡単に比較検討ができます。
AIが審査に通りやすく自分に合う住宅ローンを提案してくれたり、銀行に行かなくても自宅で事前審査までスムーズに行うことができ、個別の無料チャットで相談することも可能。住宅ローンを検討されている自営業者の方は、ぜひ一度試してみてはいかがでしょうか。
まとめ
安定した収入のある会社員に比べ、自営業者は住宅ローン審査に通りにくい傾向にありますが、審査のポイントを押さえて対策すれば住宅ローンを組むことは十分に可能です。
ただし、「とにかく住宅ローン審査に通ればよい」という考え方は危険かもしれません。無理のある住宅ローンを組み、あとで返済に苦しむことのないよう、資金計画は慎重に立てる必要があります。
自分にとって適切な住宅ローンの組み方を知りたい方、住宅ローン審査に不安を感じている方は、一度当サイトの「オカネコ」をご利用ください。オカネコは、FPなどお金のプロに無料かつ匿名でチャット相談できるサービス。
チャット形式なので自分のタイミングで相談することができ、わざわざ外出する必要もありません。ぜひ気軽に利用してみてくださいね！
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✓カンタン家計診断で気になる同世代の平均年収・貯蓄もわかる
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※2024年6月24日当社データベースより概算（オカネコサービスすべての実績総数）
