自営業の住宅ローン審査は通過しにくい？ 理由と審査のポイントを解説します

「自営業者は会社員に比べて住宅ローン審査に通りにくい」という話を聞いたことはありませんか。残念ながら、これは事実と言わざるを得ません。

しかし自営業者の方でも、ポイントを押さえて審査にのぞめば、住宅ローンを組むことは可能なのでご安心ください。

この記事では、自営業者が住宅ローン審査に通りにくい理由から、自営業者の住宅ローン審査のポイント、審査の必要書類や注意点まで詳しく解説します。住宅ローンを組みたいと考えている自営業者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

自営業者（個人事業主）が住宅ローンを組みにくい理由

住宅ローンは、何十年という長い時間をかけて返済していくもの。住宅ローンの審査では、債務者に長期間の返済能力があるかどうかが重要視されます。

自営業者が住宅ローンを組みにくい理由は、毎月安定した給与がもらえ、病気や怪我で休んだときの保障もある会社員と比べると、どうしても不安定な立場にあるからです。

自営業者の収入は、売上が上がらなければ減ってしまう可能性があります。今は好調でも、将来の売上まではどうなるかわかりませんし、休業した場合の保障もありません。そのため、住宅ローンの審査も会社員よりは厳しくなる傾向にあるのです。

自営業者の住宅ローン審査のポイント

自営業者が住宅ローンを組むには、審査のポイントを押さえて事前に対策することが大切です。自営業者の住宅ローン審査のポイントは5つあります。

ポイント1. 所得額と所得の安定性

自営業者の場合、所得額をもとに住宅ローンの審査が行われます。所得額とは、売上から必要経費を差し引いたあとに残った金額のこと。経費を多く計上し、所得額を低くすると税負担を抑えられますが、住宅ローン審査においては不利になります。所得額が低いということは、資金を貸し出す金融機関にとってはリスクになるからです。

また住宅ローン審査では、単純な所得額だけでなく、その安定性もチェックされます。そのため自営業者が住宅ローン審査を受ける際は、直近3期分の確定申告書や決算書の提出が必要となる場合が多いです。もし直近3期のうち1期でも赤字の年があれば、住宅ローン審査を通過するのはかなり難しくなるでしょう。

年によって所得額の差が大きい場合も、一番所得額が低い年を基準にして審査されるなど、不利になる可能性があります。自営業者の住宅ローン審査においては、所得額が毎年安定していること、もしくは年々増加していることが望ましいのです。

ポイント2. 税金や健康保険料の納付状況

自営業者の方は、住宅ローン審査を受ける前に、税金や国民健康保険料、国民年金保険料などの未納がないかを必ず確認しましょう。税金や保険料の未納は、住宅ローン審査において大きなマイナスポイントとなるからです。

住宅ローン審査を受ける際は、必要書類として納税証明書を求められるので、未納があればすぐにわかってしまいます。税金や保険料の未納が発覚した場合は、まずは未納分を納め、その後に取得した納税証明書を審査書類として提出するようにしてください。

ポイント3. クレジットカードやその他ローンの支払い状況

住宅ローン審査では、クレジットカードやローンの滞納もマイナスポイントとなります。クレジットカードを持っている方、各種ローンを利用している方、事業融資を受けている方は、滞納がないかを確認してから審査にのぞみましょう。

もし自分で支払い状況を把握しきれないときは、以下のような信用情報機関に情報開示を依頼すると確実です。

また、住宅ローン審査では返済負担率もチェックされます。返済負担率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合のことです。例えば、年収500万円の方が年間50万円のローン返済を行っている場合、返済負担率は10％となります。

もし返済できる借入があるのなら、住宅ローン審査を申し込む前に返済を行い、返済負担率を下げておくとよいでしょう。

ポイント4. 自己資金を用意しておく

自営業の方は、住宅購入資金のすべてを住宅ローンでまかなおうとせず、自己資金（頭金）を多めに用意しましょう。なぜなら住宅ローンの借入額が少ないほど、審査に通りやすくなるためです。

最低でも総額の20％にあたる自己資金を用意し、きちんと資金管理できることを金融機関にアピールしましょう。

ポイント5. オフィス兼住居は「住居部分の広さ」に注意

自営業の方のなかには、オフィス兼住居の購入を検討している方もいるでしょう。ただ、オフィス兼住居のための住宅ローン利用は、金融機関や商品によって対応可否や融資条件が異なります。

例えばフラット35の場合、住居部分の床面積がオフィス部分の床面積以上の住宅でなければ利用できません。オフィス兼住宅の住宅ローンを組みたい方は、事前に各金融機関のホームページで対応可否や融資条件を確認しておくとスムーズです。

また、住宅ローン控除についても「床面積の1/2以上が居住用であること」という要件があります。床面積の半分以上がオフィス部分の住宅では、住宅ローン控除を受けられないので注意しましょう。

参照：フラット35ご利用条件
参照：住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）_国税庁

自営業者の住宅ローン審査に必要な書類

自営業者が住宅ローン審査を受ける際は、一般的に以下の書類が必要です。

自営業者の住宅ローン審査に必要な書類
書類の種類	書類の例
所得の証明書類	・確定申告書一式 ・住民税決定通知書 ・納税証明書
建設費の確認書類	・不動産売買契約書 ・重要事項説明書 ・工事請負契約書
本人確認書類	・運転免許証 ・健康保険証 ・パスポート ・世帯全員の住民票の写し

ただし、実際に必要となる書類は金融機関によって異なります。各金融機関のホームページにて詳細を確認しましょう。

自営業者の住宅ローン審査時の注意点

先述のとおり、自営業者は会社員に比べると、住宅ローン審査に通りにくい傾向にあります。これから住宅ローンを組もうと考えている自営業者の方は、審査を通過できるよう次の3点に注意してみてください。

所得を減らしすぎないように心がける

自営業者の方の場合、直近の所得額をもとに住宅ローン審査が行われます。希望額の住宅ローンを組めるよう、事業の売上を伸ばすこと・安定させることを意識しましょう。

また、所得額が低いほど審査では不利になってしまうため、過度な節税対策で所得額を減らしすぎないことも重要です。

正しく確定申告をする

自営業者の方が住宅ローン審査を受ける際は、所得額を証明するために確定申告書一式の提出が必要です。もし審査のなかで申告内容の誤りが判明すれば、手続きが滞るばかりでなく、最終的には融資を断られてしまうかもしれません。

日頃から正しい確定申告を心がけるのはもちろん、必要に応じて税理士や公認会計士に帳簿や確定申告書のチェックを依頼するとよいでしょう。

審査に通りやすい金融機関や商品を選ぶ

住宅ローン審査の基準は、金融機関によって異なります。住宅ローン審査に通るか不安な自営業者の方は、利用条件の厳しくない金融機関や商品を選ぶとよいでしょう。例えばauじぶん銀行の住宅ローンは、前年度の所得額が200万円以上の自営業者なら利用が可能です（所得額以外にも利用条件があります。詳細はこちら）。

そのほか全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」 は保証人が不要で、自営業者の方でも審査に通りやすい傾向にあります。フラット35は多くの金融機関で取り扱われているので、金利や事務手数料などを比較し、利用する金融機関を選ぶのがおすすめです。

自営業者の住宅ローンに関するよくある質問Q&A

自営業者の住宅ローンに関するよくある質問に回答します。

住宅ローン控除の注意点はある？

住宅ローン控除を受けるには、定められた要件を満たす必要があります。住宅ローン控除を受けたい自営業者の方は、特に以下の要件にご注意ください。

• 自ら所有し居住する住宅であること
• 床面積の1/2以上が居住用であること
• 年間の合計所得額が2,000万円以下であること

参照：国土交通省 住宅ローン減税

オフィス兼住居の場合、床面積の半分以上を居住用部分が占めていなければ住宅ローン控除を受けられません。また、年間の合計所得額が2,000万円を超えている場合も住宅ローン控除の対象外となります。

住宅ローンの費用は経費計上できる？

オフィス兼住居の住宅ローンの場合、元本部分は経費計上できませんが、利息部分なら経費計上できます。

ただし、事業の経費として計上できるのは、事業のためにかけた費用のみです。住宅の床面積のうち、オフィス部分の占める割合を事業使用割合とし、住宅ローンの利息にかけあわせて経費を算出しましょう。

どんな住宅ローンがあるか知りたい

金融機関によってさまざまな住宅ローンがありますが、以下のサイト（モゲチェック）では、住宅ローンが一覧で表示され、簡単に比較検討ができます。

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まとめ

安定した収入のある会社員に比べ、自営業者は住宅ローン審査に通りにくい傾向にありますが、審査のポイントを押さえて対策すれば住宅ローンを組むことは十分に可能です。

ただし、「とにかく住宅ローン審査に通ればよい」という考え方は危険かもしれません。無理のある住宅ローンを組み、あとで返済に苦しむことのないよう、資金計画は慎重に立てる必要があります。

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