住宅ローンをフルローンで組むメリット・デメリット｜おすすめの銀行と後悔しないためにできること

住宅を購入する際は、物件価格の10～20％程度の頭金を用意するのが一般的ですが、フルローンで頭金を入れず、物件価格の全額を住宅ローンで賄うことにより、初期費用を最小限に抑えられます。

ただし、フルローンにはデメリットもあるため、注意点を理解したうえでの判断が必要です。

本記事では、住宅ローンをフルローンで組むメリット・デメリットと、フルローンにおすすめの銀行を紹介します。フルローンでの住宅購入を考えている方、フルローンの注意点を知りたい方は、参考にしてください。

住宅ローンを頭金なしのフルローンで組める金融機関が増えている

フルローンとは、頭金を用意せずに物件価格の全額を住宅ローンで賄うことをいいます。最近はフルローンを組める金融機関が増えており、頭金を払わなくても住宅購入が可能になりました。

フルローンに組み込める費用

住宅購入をする際は、物件価格のほかに住宅ローンの事務手数料や保証料、契約書の印紙代、不動産会社への仲介手数料、登記費用などの諸費用がかかります。また、売買契約を結ぶタイミングで、物件価格の5～10％程度の手付金の支払いが必要です。

このうちフルローンに組み込める費用は物件価格のみが基本ですが、銀行によっては諸費用の組み込みが可能なところもあります。

諸費用込みでのフルローンに対応している銀行は、ネット銀行に多いです。なお、フルローンに組み込める諸費用の種類は銀行によって違うため、借入先を選ぶ際の参考にしましょう。

一方、手付金はフルローンに組み込めないため、自分で用意する必要があります。住宅ローン以外の借入で手付金を用意することも不可能ではありませんが、借入を増やすと住宅ローンの本審査に通過できない可能性があるため、あまりおすすめできません。

みんなはどのくらい頭金を用意してる？

「オカネコ マイホームに関する意識調査」で全国のオカネコユーザーに住宅購入時の頭金の割合を聞いたところ、16.8％が「自己資金はない」、16.6％が「自己資金1割未満」と回答しました。

回答者の3人に1人が物件価格の1割未満の頭金で住宅を購入しており、少額の自己資金で住宅購入する人は意外と多いことがうかがえます。

フルローンの住宅ローンを組むメリット

人によっては、フルローンを組んだほうがお得になる場合があります。フルローンの住宅ローンを組むことで得られるメリットを見ていきましょう。

現金を減らさず急な出費に備えられる

フルローンの住宅ローンを組めば頭金を用意する必要がなくなるため、現金を減らさずに済み、急な出費に備えられます。

特に住宅購入の前後は、ローン手数料、登記費用、家具購入費用、引越し費用など、さまざまな出費が発生しやすいです。そのほか、ライフステージの変化や生活スタイルによって、近い将来に子どもの学費や車の購入費がかかる方もいるでしょう。

頭金を払うと手元の現金に余裕がなくなってしまう場合は、フルローンを利用するメリットが高いといえます。

すぐに住宅購入ができる

フルローンの住宅ローンを組めば、現時点で頭金にまわす資金がない方でも、すぐに住宅を購入できます。

マイホームの買いどきは「ほしいと思ったとき」です。頭金が貯まるのを待てば、その間に希望の物件が完売したり、市況により物件価格が上がったりするかもしれません。

また、若いうちに住宅購入すると返済期間を長くできるため、1か月あたりの返済負担を軽減できるメリットもあります。

「いつかマイホームがほしい」と考えている方は、フルローンを使って早めに購入するのもよいでしょう。

住宅ローンは低金利なためお得になる可能性がある

住宅ローンは、変動金利だと年0.5％前後の金利のものもあります。一方、フリーローンやカードローンの相場は年2～18％程度で、住宅ローンはほかのローンよりも低金利です。（2024年10月時点）

そのため、頭金や諸経費をほかのローンで賄ったり、頭金を用意するために他のローンを組むよりも、住宅ローンのフルローンを組んだほうがお得になる可能性があります。

頭金や諸経費を自己資金で用意できない場合は、ほかのローンで調達せず、住宅ローンでフルローンを組むのがおすすめです。

繰り上げ返済をすれば頭金を貯めるよりお得になる可能性がある

フルローンで住宅を購入し、資金ができたタイミングで繰り上げ返済をすれば、頭金を貯めるよりもお得になる可能性があります。

例として、物件価格4,000万円、諸費用280万円のケースでシミュレーションしてみましょう。

上記の例では、5年後までに用意する現金の合計額はいずれも640万円です。しかし、頭金を貯めてから住宅購入するよりも、フルローンで購入し途中で繰り上げ返済するほうが、14万円ほどトータルコストはお得になります。

住宅ローン控除を最大限活用できる

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の0.7％にあたる金額を、所得税および翌年の住民税から最長13年間控除する制度です。（2024年10月時点の情報）

控除額は住宅ローン残高に左右されるため、フルローンを組んで借入額を多くすれば、住宅ローン控除を最大限活用できるメリットがあります。

なお、住宅ローン控除の対象となる借入限度額は、住宅の環境性能や入居時期、世帯構成により異なり、最大で4,500万円です。

フルローンの住宅ローンを組むデメリット

フルローンの住宅ローンにはデメリットもあるため、実際に利用するかは以下の点を考慮して判断しましょう。

毎月の返済額の負担が増える

フルローンの住宅ローンを組むと、頭金を用意する場合に比べて借入額が増えるため、毎月の返済額も多くなります。

住宅を購入し、ローン返済が始まったあとで「毎月の返済負担が大きすぎる」と感じても、取れる手段は限られます。よく考えて慎重な判断をすることが大切です。

フルローンを組む際は、必ず毎月の返済額や将来のライフプランをシミュレーションしたうえで、十分に余裕のある返済プランか確認しましょう。

審査が厳しい傾向にある

住宅ローンの審査では、契約者の返済能力を見られます。契約者の年収や職業、借入総額、物件の資産価値などから総合的に判断し、融資に不安がある場合は審査に通りません。

フルローンは頭金を用意する場合に比べて借入額が多くなるため、審査が厳しくなる傾向にあります。年収が低い、別のローンを返済しているなどの理由で返済負担率（収入に対する年間の返済額の割合）が高いと、審査に落ちる可能性が高いです。

目安として、返済負担率は最大でも35％以下でなければ、審査に通るのは難しいと考えたほうがよいでしょう。

金利が高くなる場合がある

銀行によっては、融資率（物件価格に対する融資の割合）が高いと金利が高くなる場合があります。

例えば、イオン銀行の住宅ローンの変動金利は、以下の通りです。

そのためフルローンを検討する際は、融資率100％以上の場合の金利を前提に銀行の比較を行いましょう。

選べる銀行の選択肢が狭まる

フルローンの住宅ローンが組める銀行は増えてきているものの、なかには頭金の用意が必須の銀行もあるため、どうしても選べる銀行の選択肢は狭まります。

フルローンが可能な銀行は、ネット銀行に多い傾向です。しかし、なかにはネット銀行でもフルローンに対応していないところもあるので、利用したい銀行がある方はホームページなどで確認しましょう。

担保割れする可能性が高い

住宅を売却してもローンを完済できない状態を「担保割れ」といいます。

フルローンは物件価格に対して借入額が大きくなるため、将来住宅を売りたくなったときに担保割れし、ローン完済のための現金が必要になる可能性が高くなります。

フルローンをする場合は、返済途中で住宅を売却したくなったときに備え、少しずつでも資金を蓄えたほうがよいでしょう。

フルローンで住宅ローンを組む際の注意点・ポイント

フルローンの住宅ローンは、以下の注意点やポイントを踏まえて検討しましょう。

綿密なライフプランシミュレーションをする

フルローンを組むと借入額が多くなるため、毎月の返済負担も大きくなる可能性があります。

また、今と同じ経済状況が続くとも限りません。転職をしたり、家族が増えたり、子どもの進学があったりして、家計の収支バランスが変わる可能性があります。

フルローンは頭金を用意する場合よりもリスクが大きくなるため、綿密なライフプランシミュレーションをしたうえで、返済計画に無理がないかをよく確認しましょう。

金利が上昇した場合でも毎月返済が可能か

変動金利タイプの住宅ローンは、市場金利の動きによって返済中の適用金利が上下します。

返済中に金利が上昇した場合は、当初の毎月返済額より金額が増えるため、余裕を持って返済可能か慎重に判断しましょう。

当初よりも毎月返済額が多くなったときに返済が滞ることが予想されるなら、フルローンを組むのはおすすめできません。

なるべく定年退職までに完済可能な借入額であるか

定年退職後は現役時代よりも収入が減り、年齢を重ねた分いままでどおりに働くのは難しくなる可能性があります。そのため住宅ローンは、なるべく定年退職までに完済するのが理想です。

フルローンを組む前に、繰り上げ返済の時期や金額も含めた返済プランをシミュレーションし、定年退職までに完済可能か確認しましょう。

フルローンが組めるおすすめの住宅ローン6選

フルローンが組めるおすすめの住宅ローンを紹介します。フルローンでの住宅購入を検討中の方、フルローン可能な銀行を探している方は、ぜひ参考にしてみてください。

※記載の情報（金利・ローンに含められる手数料・諸費用など）は2024年10月1日時点のものです。

auじぶん銀行

auじぶん銀行の住宅ローンは、手数料や諸費用を含めたフルローンが可能です。

金利プランは、借入中ずっと基準金利から一律引下げた金利を適用する「全期間引下げプラン」と、当初特約期間の金利を重点的に引下げる「当初期間引下げプラン」があります。

auじぶん銀行の住宅ローンは、頭金を用意する場合・フルローンの場合とで金利の変動はありません。

SBI新生銀行

SBI新生銀行の住宅ローンは、手数料や諸費用を含めたフルローンが可能です。

ただし、審査結果によっては手数料・諸費用を含めたフルローンができない場合もあります。

また、SBI新生銀行の住宅ローンは、頭金10％以上で新規の借入をする場合、当初借入金利を年0.05％優遇する仕組みがありますが、フルローンの場合はこの優遇を受けられません。

イオン銀行

イオン銀行の住宅ローンはフルローンが可能で、以下の手数料・諸費用を含めた借入が可能です。

イオン銀行の住宅ローンは、融資率によって金利が異なります。変動金利の場合、融資率80％以内は年0.53％～、融資率80％超は年0.58％～です。フルローンを組む場合は、融資率80％超の金利が適用されます。（2024年10月1日時点の金利）

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、借入時の事務取扱手数料や諸費用を含めてフルローンが可能です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、変動金利の通期引下げプランの場合、融資率80％以下の金利は年0.448％～です。（2024年10月1日時点の金利）

しかし、フルローンの場合は上乗せ金利が発生し、融資率80％超～100％以下での借入は年0.032％、融資率100％超での借入は年0.036％が表示金利に上乗せされます。

ソニー銀行

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料や諸費用を含めた借入が可能で、物件価格＋300万円を上限にフルローンができます。

ただし、借入額が物件価格を超える場合は金利が年0.05％上乗せされます。

例えば、ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンの変動金利は通常年0.597％ですが、フルローンで借入額が物件価格を超える場合は年0.647％です。（2024年10月1日時点の金利）

ARUHI

ARUHIの住宅ローンは、自己資金の割合によって金利が変動します。

ARUHI フラット35（融資比率9割以下）にARUHI フラットαを組み合わせると、物件価格を上限とするフルローンも可能です。

また、以下の費用をローンに含めて借入ができます。

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まとめ

住宅購入をする際は、物件価格の10～20％程度の頭金を用意するのが一般的とされていますが、状況によってはフルローンを利用するほうが良い場合もあります。

例えば、頭金を払ってしまうと十分な貯金残高を確保できないとき、住宅購入後に出費を予定しているときは、フルローンを検討してみてください。あとから資金ができたタイミングで繰り上げ返済をすれば、利息負担軽減や返済期間短縮も可能です。

ただし、フルローンは頭金を用意する場合に比べて借入額が大きくなるため、ライフプランを踏まえ無理のない返済計画を立てることが大切です。

フルローンの利用を検討する際は、契約前に住宅購入に詳しいFPに相談するなど、慎重な判断を心がけましょう。