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![]() | 株式会社400F オンラインアドバイザー 松井 大輔 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / CFP® / 証券外務員一種 この専門家にチャットでお金の相談をする(チャット相談は無料診断後に可能です) |
住宅ローンの借入可能額は金融機関で借りられる最高額であり、無理なく返せる額とは違います。住宅ローンの返済は長期にわたるので、ライフプランニングで将来の予測をしたうえで、適正な額を借り入れることが大切です。
本記事では年収400万円の適正な住宅ローン借入額や、住宅ローン借入額を考える際の注意点や無理のない返済のためのポイントをお伝えします。
年収400万円で住宅購入を検討中の方、無理なく返せる住宅ローン借入額を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
- 住宅ローン借入額は、年収倍率6倍以下または返済負担率25%以下が、無理なく返せる目安と言える
- 年収400万円の場合、年収倍率6倍で考えると約2,400万円、返済負担率25%で考えると適用金利によって異なるが2,700万円程度が借入額の目安になる
- 実際の適正な借入額は、利用する住宅ローンや購入する住宅、今後のライフイベントなどにより変わるため、借入時にかかる各種手数料や今後発生する住宅のリフォーム・メンテナンス費用、他のライフイベントにかかる費用なども考慮して試算することが大切
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住宅ローンの借入可能額の決定方法
住宅ローンの借入額を決める方法として、「年収倍率」や「返済負担率」があります。
「年収倍率」の目安は5~7倍といわれており、住宅金融支援機構の2023年度調査(※)によれば、フラット35利用者の年収倍率(所要資金を世帯年収で除した数値)は以下のとおりです。
年収倍率
- 土地付注文住宅:7.6倍
- マンション:7.2倍
- 注文住宅:7倍
- 建売住宅:6.6倍
- 中古マンション:5.6倍
- 中古戸建:5.3倍
無理なく返済できる額という点で考えると、年収倍率は6倍以下に設定するのが良いでしょう。
一方で「返済負担率」とは、住宅ローンの年間返済額が年収のどのくらいを占めるのかの割合のことです。一般的に、無理なく返済できる返済負担率は25%以下といわれています。
※2023年度フラット35利用者調査|住宅金融支援機構 P12
借入額に関する住宅ローンの審査条件
令和5年に国土交通省が実施した民間住宅ローンの実態に関する調査によると、金融機関が住宅ローンの融資を行う際に考慮する審査項目は、以下の通りでした。

92%の金融機関は「返済負担率」を審査項目としており、「返済負担率」は30~40%以内に設定している金融機関が大半でした。(※)
返済負担率を30%にしても住宅ローン審査には通る可能性はありますが、住宅ローンの返済は長期にわたるため、無理なく返済できる適正な額を試算することが大切です。
(※)令和5年 民間住宅ローンの実態に関する調査_国土交通省_2.長期・固定金利の住宅ローン等に関する融
年収400万円で無理なく返せる住宅ローン借入額の目安
年収400万円の場合の、住宅ローンの借入額の目安と計算方法を見ていきます。
年収400万円で無理なく返せる住宅ローン借入額の目安
年収の6倍で借入した場合のシミュレーション
住宅ローンの借入可能額は年収の5~7倍が目安といわれていますが、無理なく返済できる額を設定するためには年収倍率は6倍以下に抑えると良いでしょう。
年収400万円の場合、年収倍率を6倍と仮定すると約2,400万円が目安です。
【年収倍率別】年収400万円の人の総返済額シミュレーション | |||||
---|---|---|---|---|---|
借入額 | 金利年1.0%の総返済額 | 金利年2.0%の総返済額 | |||
年収倍率7倍 | 約2,800万円 | 約3,320万円(約79,000円/月) | 約3,896万円(約93,000円/月) | ||
年収倍率6倍 | 約2,400万円 | 約2,845万円(約68,000円/月) | 約3,339万円(約80,000円/月) | ||
年収倍率5倍 | 約2,000万円 | 約2,371万円(約56,000円/月) | 約2,783万円(約66,000円/月) |
例えば年2.0%の全期間固定金利、借入期間35年で2,400万円を借り入れる場合、総返済額は3,339万円、毎月返済額は約80,000円です。
返済負担率25%で借入した場合のシミュレーション
返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収のどのくらいを占めるのかの割合のことです。一般的に、無理なく返済できる返済負担率は25%以下といわれています。
年収400万円の場合、住宅ローンの年間返済額が100万円(借入期間が35年なら総返済額は3,500万円)だと返済負担率が25%になります。
【返済負担率別】年収400万円の人の借入額シミュレーション | |||
返済期間35年の場合の総返済額 | 金利年1.0%の借入額 | 金利年2.0%の借入額 | |
返済負担率25% | 3,500万円(約83,000円/月) | 約2,950万円 | 約2,540万円 |
返済負担率20% | 2,800万円(約67,000円/月) | 約2,350万円 | 約2,000万円 |
返済負担率25%で計算すると、金利によって借入額は異なりますが、金利が年1.0%であれば約2,950万円、年2.0%であれば約2,540万円が無理なく返済できる借入額の目安です。
ただし、返済負担率は住宅ローンだけでなく、車のローン等も含めた総返済額で考える必要があります。他に返済中のローンがあれば、それらも踏まえて住宅ローンの借入額を計算しましょう。

住宅ローンの借入額を考える際に注意したいこと
先述の年収400万円で無理なく返せる住宅ローン借入額は、あくまでも目安にすぎません。実際の適正な借入額は、利用する住宅ローンや購入する住宅、今後のライフイベントなどにより変わってきます。
そのため、住宅ローンの借入額を考える際は以下に注意し、自分の適正な借入額を見極めましょう。
住宅ローンの借入額を考える際に注意したいこと
借入時に手数料がかかる
住宅ローンの借入時には、主に以下の手数料がかかります。
住宅ローン借入時に必要な主な手数料
- 事務手数料
- 保証料
- 印紙代
- 登記関連費用 など
住宅ローンの事務手数料は「定額型」「定率型」の2種類があり、相場は定額型が数万円から30万円程度、定率型は借入金額の2.2%です。
定率型の場合、借入額が大きいほど事務手数料も高くなります。例えば、借入額4,000万円のときの定率型事務手数料の相場は88万円です。
一般的に、住宅ローンの事務手数料は融資実行時に一括で支払います。そのため住宅ローンの借入額は、事務手数料がいくらかかるのかも考慮して決めることが大切です。

団信の上乗せ金利がかかる場合がある
住宅ローンを利用する際は、基本的に団体信用生命保険(団信)への加入が必要となります。なかには団信加入が任意の住宅ローンもありますが、団信未加入者は万一の際に住宅ローン残高がゼロになる保障を受けられないため注意しましょう。
団信の保険料は、死亡・高度障害状態時のみを保障する「一般団信」であれば金融機関が全額負担してくれます。しかし、ガン保障や三大疾病保障などのオプションを付けると、年0.1~0.3%程度の上乗せ金利の負担が発生する場合が多いです。
団信の保障を充実させるなら、団信の上乗せ金利を含めた住宅ローンの返済額をシミュレーションしたうえで借入額を決めましょう。


健康上の理由で団体信用生命保険(団信)に加入できなかったとしても、リスクに備える方法はいくつかあります。
金融機関によっては引受基準が緩和された「ワイド団信」を提供しており、健康面で不安がある方でも加入できる可能性があります。
また、民間保険会社が提供する引受基準緩和型の生命保険を利用することで、住宅ローン返済リスクをカバーすることも可能です。さらに、団信加入が必須でない住宅ローンを扱う金融機関を検討するのも一案です。
具体的な対策は、保険の専門家や金融機関に相談してみましょう。
住宅のリフォーム・メンテナンス費用がかかる
住宅は購入したら終わりではなく、適切なタイミングでのリフォーム・メンテナンスが必要です。
リフォーム費用の相場は以下の通りです。
リフォーム費用の相場(400F調べ) | ||
---|---|---|
リフォーム内容 | 戸建て | マンション |
キッチン | 50~150万円 | 50~150万円 |
浴室 | 60~120万円 | 60~120万円 |
トイレ | 15~40万円 | 15~40万円 |
床材張替え | 10~100万円 | 10~100万円 |
クロス張替え | 10~50万円 | 10~30万円 |
外壁塗装 | 80~150万円 | ー(※) |
全面リフォーム | 1,000万円~ | 600万円~ |
リフォーム・メンテナンスはマンションより戸建てのほうが高い傾向ですが、マンションの場合は毎月の修繕積立金の支払いもあります。
毎月の住宅ローン返済額とは別に、こうした住宅のリフォーム・メンテナンス費用も蓄えられるよう、無理のない返済計画を立てることが大切です。


他のライフイベントにかかる費用を試算する
住宅ローンの返済は長期にわたるため、新しい家族の誕生やお子さんの進学、車の買替、旅行など、これから先のライフイベントを考慮したシミュレーションが必要です。


まずはライフプランニングを行い、住宅購入費以外のライフイベントにかかる費用を試算しましょう。さらに、お金がかかる時期や資産の推移も予測したうえで、無理なく返済できる住宅ローン借入額を算出してください。





住宅購入は人生の中でも大きなイベントですが、他のライフイベントにかかる費用も見据えて計画することが大切です。
教育費や老後の資金など将来必要な支出を把握するために、まずはライフプランを作成することをおすすめします。これにより、住宅ローンの適切な借入額がわかり、無理のない資金計画を立てることが可能になります。
将来かかる費用を見える化するために一度ライフプランを作成してみましょう。
火災保険料や固定資産税がかかる
住宅を購入すると、火災保険の加入費用や固定資産税の支払いが発生します。
火災保険は火災や落雷、風災、盗難などによる建物や家財の損害を補償する保険です。補償範囲や住宅タイプ、住宅構造、築年数、エリアなどによって保険料が異なります。
固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人が毎年納める地方税のことです。1月1日に住宅を所有していることが条件で、4〜6月ごろに納税通知書が届き、各市区町村に固定資産税を納めます。


固定資産税は、所有する住宅の立地や住居の広さ、構造、築年数などによって納税額が異なるため一概に言えませんが、一般的には一戸建てで約10~15万円/年、マンションで約8~12万円/年程度かかります。
これらの費用もかかることを念頭に置き、住宅ローンの返済額を設定しましょう。







火災保険は、補償範囲や住宅構造、築年数、エリアなどにより保険料が異なります。また、ハウスメーカーや工務店を通じて加入すると割引が適用される場合も。
保険料や補償内容は会社ごとに異なるため、加入前に複数の保険会社を比較し、ご自身に合ったプランを選びましょう。
住宅ローンの適正な借入額の目安を知る近道
家の購入を検討中なら、FP相談を利用することで家計に合わせた無理のない借入額のアドバイスがもらえます。
- ライフプランニング表を作成し、自分にとって適正な借入額を提案してくれる
- 住宅や住宅ローンの販売とは直接的な関係がなく、中立な立場で提案してくれる
- 住宅ローン減税や自治体の補助金など、利用できる公的制度を教えてくれる
おすすめの相談先は「オカネコ」
「オカネコ」は多くのFPが在籍する、国内最大級※1の家計診断・相談サービスです。


オカネコを利用すれば、住宅ローンに関することはもちろん、お金に関する不安や悩み全般を完全無料でFPに相談できます。
オカネコのメリットは、事前に入力した収入・年齡・家族構成、悩みなどの情報をもとに、その分野が得意なFPなどの専門家からコメントを受け取れることです。受け取ったコメントや口コミを参考に相談したいFPを選べます。
最初に「家を買いたいのでライフプランニングをしたい」とコメントするとスムーズに相談できるでしょう。
FPから無理に商品を勧められることはありません。マイホームは高い買い物なので、信頼できるFPを見つけて納得のいく選択をしましょう。
※1:現時点での当社データベース及び他社公表情報の比較調査による


無理なく住宅ローンを返済するためのポイント
無理なく住宅ローンを返済するには、借入額だけでなく住宅購入の時期や公的制度の利用、住宅ローンの選び方も大切です。マイホームを買うなら、以下のポイントを押さえて住宅ローンを組みましょう。
無理なく住宅ローンを返済するためのポイント
頭金が貯まるのを待つより早期にローンを組む方がお得な場合がある
住宅購入時の頭金(自己資金)の目安は、物件価格の1~2割程度といわれています。「オカネコ マイホームに関する意識調査」で全国のオカネコユーザーに住宅購入時の頭金の割合を聞いたところ、16.8%が「自己資金はない」、16.6%が「自己資金1割未満」と回答しました。


頭金を用意することで、月々の返済額を抑えられる、住宅ローンによっては金利が安くなるなどのメリットがあります。
ただ、現時点で頭金にまわせる資産がない場合は、フルローンを利用するのも1つの方法です。なぜなら早期に住宅ローンを組み、資金ができたタイミングで繰り上げ返済をすれば、頭金が貯まるのを待つよりお得になる可能性があるためです。また、早くにローンを組めば借入期間を長くできるので、月々の返済負担も軽減できます。
頭金が貯まるのを待てば、その間に希望の物件が完売したり、市況により物件価格が上がったりするかもしれません。状況を見て、早期に住宅ローンを組む方法も検討するとよいでしょう。




自治体の制度を活用する
自治体によっては、住宅購入費用に充てられる補助金や助成金、金利引き下げの制度を活用できる場合があります。
購入する住宅を決める前に、活用できそうな自治体の制度がないかをぜひ確認しておきましょう。
制度を利用するには、省エネ設備の有無や住宅の性能、地域産材の使用などの要件を満たす必要があります。必ず各自治体のサイトで制度の詳細を確認してください。
金利の低い変動金利の住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて変動金利型・固定金利型の2種類があります。
変動金利型は市場金利に応じて定期的に金利が変動するタイプで、固定金利型は決められた期間の金利が変動しないタイプです。
2025年6月現在、全期間固定金利の金利は年2~4%程度であるのに対し、変動金利の住宅ローンは年0.5%台の商品もあります。変動金利の住宅ローンは金利上昇リスクがあるものの、固定金利に比べるとかなり低金利です。
オカネコが2025年5月に実施したお金のプロ10名に対する調査によると、7割の方が「住宅は今が買い時」と回答しており、住宅ローンの金利タイプは圧倒的に「変動金利」が支持されていました。


無理なく住宅ローンを返済するために利息を抑えたいなら、金利の低い変動金利タイプの住宅ローンを選びましょう。


金利が低いおすすめの住宅ローン10選
金利の低い住宅ローン10選を、金利タイプ別にランキングで紹介します。
\ 2025年6月最新! /
変動金利が低い住宅ローンランキング(新規借入)
🥇1位 : みずほ銀行
変動金利年0.525%(ローン取扱手数料型)
※2025年6月2日時点でみずほ銀行より発表済みの変動金利見直しを踏まえた金利を反映しておりますが、今後追加で見直しが生じた場合は変更する可能性があります。
金利引き下げ幅は、お申込内容や審査結果等によって決定いたしますので、ご留意ください。
🥈2位 : 三菱UFJ銀行
変動金利年0.595%~
🥉3位 : SBI新生銀行
変動金利年0.660%(半年型/手数料定率型)
2025年6月2日時点。適用金利・融資手数料は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
以下より、各住宅ローンの金利・手数料・団信等について詳しく紹介するので、住宅ローン選びの参考にしてください。
auじぶん銀行


変動金利年0.780%※
変動金利(全期間引下げプラン)新規借入れ
固定10年:年1.636%※
固定20年:年2.266%※
固定35年:年2.951%※
固定金利(当初期間引下げプラン)新規借入れ
審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
※「物件価格の80%以下の借入れ」「借入時の年齢が50歳以下」「特約なしの一般団信を選択」の場合の適用金利
- 変動金利・固定金利ともにネット銀行ならではの低金利が魅力
- 携帯電話、電気、インターネット、TVのプラン組み合わせで最大年0.15%の金利優遇あり
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行
変動金利年0.698%
WEB申込コース・通期引下げプラン・物件価格の80%以下借入の場合
固定10年:年1.559%
固定20年:年2.099%
固定35年:年2.189%
WEB申込コース・当初引下げプラン
- 変動金利、固定金利ともに低金利
- 50歳以下なら上乗せ金利なしで3大疾病50%保障&全疾病保障ありの「スゴ団信」に加入できる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
イオン銀行


変動金利年0.830%
手数料定率型・新規お借入れ限定・物件価格の80%超お借入れの場合
固定3年:年1.11%
固定5年:年1.22%
固定10年:年1.56%
手数料定率型・当初固定金利プラン
- 物件価格の8割超の借入でも変動金利が低金利
- 金利上乗せなしで全疾病団信に加入できる
- イオングループでの買い物が毎日5%OFFになる特典あり(セレクトクラブカードのクレジット払いの場合)
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
ソニー銀行


変動金利年0.897%
変動セレクト住宅ローン
固定10年:年1.834%(固定セレクト住宅ローン)
固定20年:年2.214%(固定セレクト住宅ローン)
固定35年:年3.130%(住宅ローン)
- 保証料、団信保険料、印紙代(電子契約の場合)が無料
- 繰り上げ返済は一部返済も全額返済も無料
- 上乗せ金利なしでがん保障付きの団信に加入できる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
SBI新生銀行


変動金利年0.660%(半年型)
固定10年:年1.550%(当初固定金利)
固定20年:年2.150%(当初固定金利)
固定35年:年2.250%(長期固定金利(全期間固定))
- 当初固定金利が低金利
- 保証料、印紙代(電子契約の場合)、ATM出金手数料、一部繰り上げ返済手数料、団信保険料(一般団信・安心保障付団信)が無料
- 金利上乗せ0.1%でガン団信に加入できる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
PayPay銀行
PayPay銀行
変動金利年0.730%
全期間引下型
固定10年:年1.370%
固定20年:年2.120%
固定35年:年2.360%
当初期間引下型/借入額90%超
- 変動金利タイプが低金利
- 保証料・印紙税がかからない
- 団信が手厚く、満51歳未満の方なら金利上乗せなしで全疾病・自然災害・失業に備えられる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
楽天銀行
楽天銀行
変動金利年1.004%~
変動金利・固定特約付き
固定3年:年1.760%~
固定5年:年1.865%~
固定10年:年2.198%~
金利選択型
- 事務手数料が一律330,000円
- 保証料・繰り上げ返済手数料が無料
- 上乗せ金利なしで団信にがん保障・全疾病保障特約が付いている
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
三井住友銀行
三井住友銀行
変動金利年0.925%
WEB申込専用住宅ローン・最後までずーっと引き下げプラン
固定10年:年1.95%~(WEB申込専用住宅ローン・最初にぐぐっと引き下げプラン)
固定20年:年2.45%~(WEB申込専用住宅ローン・最初にぐぐっと引き下げプラン)
固定35年:年2.83%~(WEB申込専用住宅ローン・超長期固定金利型プラン)
- 変動金利型・固定金利特約型・超長期固定金利型から金利タイプを選べる
- Oliveアカウント契約でVポイントの還元を受けられる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。


みずほ銀行
みずほ銀行
変動金利年0.525% ローン取扱手数料型
2025年6月2日時点でみずほ銀行より発表済みの変動金利見直しを踏まえた金利を反映しておりますが、今後追加で見直しが生じた場合は変更する可能性があります。
金利引き下げ幅は、お申込内容や審査結果等によって決定いたしますので、ご留意ください。
固定10年:年1.800%~(固定金利選択・ローン取扱手数料型)
固定20年:年2.650%~(固定金利選択・ローン取扱手数料型)
固定35年:年2.440%~(全期間固定金利・ローン取扱手数料型)
- 一部繰り上げ手数料・金利変更手数料が無料
- 金利上乗せ型のプランは保証料・ローン取扱手数料が不要で初期費用を抑えられる
- 土日祝日含め都合の良い時間帯に窓口相談できる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行
変動金利年0.595%~0.675%
変動金利タイプ※申込内容によって適用金利や引下幅を決定
固定10年:年1.83%~1.91%(固定金利タイプ・最初に大きな優遇コース)
固定20年:年2.55%~2.63%(固定金利タイプ・最初に大きな優遇コース)
固定35年:年2.49%~2.57%(全期間固定金利タイプ)
※申込内容によって適用金利や引下幅を決定
- インターネット手続きで一部繰り上げ手数料・金利変更手数料が無料になる
- 電子契約を利用すれば印紙代が無料になる
- pontaポイントが毎月貯まる
2025年6月2日時点。手数料はすべて税込価格です。適用金利は申込内容や審査結果等によって変わる場合があります。
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住宅ローンの借入額を増やす方法
「ペアローン」や「収入合算」を使えば、それぞれの収入に応じた金額が借入可能なため、単独で住宅ローンを組むよりも借入額を増やすことができます。
必要な金額を借入できない可能性がある場合に、共働きであればペアローンや収入合算を検討すると良いでしょう。
収入合算には「連帯保証型」と「連帯債務型」の2つがあり、以下はペアローンと収入合算の比較表です。


それぞれについて、より詳しく解説します。


ペアローン


ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦または親子の2人が契約者となる住宅ローンです。一般的にペアローンで購入した物件は、それぞれの借入額に応じた割合での共有保有となり、それぞれが債務者かつお互いが相手の連帯保証人になります。
単独でローンを組むよりも借入額が増え、それぞれが住宅ローン控除を申請できるため世帯全体での住宅ローン控除額を増やすことができる点がメリットです。
ただし、住宅ローン契約時に必要な諸費用がそれぞれに発生することや、どちらかに万が一があっても、ローン残高がゼロになるのは死亡・高度障害状態になったほうの契約だけになる点に注意が必要です。
以下の記事では、ペアローンのメリット・デメリット、ペアローンを取り扱う銀行などを紹介しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。




収入合算
収入合算とは、一定収入のある住宅ローン契約者の親族(夫婦や親子など)の収入を合算した金額をもとに住宅ローンの審査を行い、借入可能額を決める方法です。収入合算をすると、単独で住宅ローンを組むよりも借入可能額を増やせるメリットがあります。
ペアローンと収入合算の大きな違いは、住宅ローンの本数です。ペアローンは1物件に対して2人の契約者が1本ずつ、計2本のローンを組みますが、収入合算は1人が主契約者となり1本のローンを組みます。
収入合算する場合、収入合算者は連帯保証人または連帯債務者になる必要があり、返済が滞った際は連帯保証人または連帯債務者にローンの返済義務が生じます。
まとめ
年収400万円の場合、年収倍率6倍で考えると約2,400万円、返済負担率25%で考えると適用金利によって異なりますが2,700万円程度が無理なく返済できる金額と言えます。
ただし、これはあくまでも目安であり、借入時の事務手数料や団信の上乗せ金利、住宅のリフォーム・メンテナンス費用、他のライフイベントにかかる費用の考慮も必要です。
自分の適正な住宅ローン借入額を知りたい方は、FPなどのお金の専門家に相談しましょう。ライフプランニングをしたうえで、適正な住宅ローン借入額を算出してもらえます。

