年収400万円の住宅ローンはいくらまで借入可能？無理なく返せる額や注意点

住宅ローンの借入可能額は金融機関で借りられる最高額であり、無理なく返せる額とは違います。住宅ローンの返済は長期にわたるので、ライフプランニングで将来の予測をしたうえで、適正な額を借り入れることが大切です。

本記事では年収400万円の適正な住宅ローン借入額や、住宅ローン借入額を考える際の注意点や無理のない返済のためのポイントをお伝えします。

年収400万円で住宅購入を検討中の方、無理なく返せる住宅ローン借入額を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借入可能額の決定方法

住宅ローンの借入額を決める方法として、「年収倍率」や「返済負担率」があります。

「年収倍率」の目安は5～7倍といわれており、住宅金融支援機構の2023年度調査（※）によれば、フラット35利用者の年収倍率（所要資金を世帯年収で除した数値）は以下のとおりです。

無理なく返済できる額という点で考えると、年収倍率は6倍以下に設定するのが良いでしょう。

一方で「返済負担率」とは、住宅ローンの年間返済額が年収のどのくらいを占めるのかの割合のことです。一般的に、無理なく返済できる返済負担率は25％以下といわれています。

※2023年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 P12

借入額に関する住宅ローンの審査条件

令和5年に国土交通省が実施した民間住宅ローンの実態に関する調査によると、金融機関が住宅ローンの融資を行う際に考慮する審査項目は、以下の通りでした。

92%の金融機関は「返済負担率」を審査項目としており、「返済負担率」は30～40%以内に設定している金融機関が大半でした。（※）

返済負担率を30%にしても住宅ローン審査には通る可能性はありますが、住宅ローンの返済は長期にわたるため、無理なく返済できる適正な額を試算することが大切です。

（※）令和5年 民間住宅ローンの実態に関する調査_国土交通省_2.長期・固定金利の住宅ローン等に関する融

年収400万円で無理なく返せる住宅ローン借入額の目安

年収400万円の場合の、住宅ローンの借入額の目安と計算方法を見ていきます。

年収の6倍で借入した場合のシミュレーション

住宅ローンの借入可能額は年収の5～7倍が目安といわれていますが、無理なく返済できる額を設定するためには年収倍率は6倍以下に抑えると良いでしょう。

年収400万円の場合、年収倍率を6倍と仮定すると約2,400万円が目安です。

【年収倍率別】年収400万円の人の総返済額シミュレーション
	借入額	金利年1.0%の総返済額		金利年2.0%の総返済額
年収倍率7倍	約2,800万円	約3,320万円（約79,000円/月）		約3,896万円（約93,000円/月）
年収倍率6倍	約2,400万円	約2,845万円（約68,000円/月）		約3,339万円（約80,000円/月）
年収倍率5倍	約2,000万円	約2,371万円（約56,000円/月）		約2,783万円（約66,000円/月）

例えば年2.0％の全期間固定金利、借入期間35年で2,400万円を借り入れる場合、総返済額は3,339万円、毎月返済額は約80,000円です。

返済負担率25%で借入した場合のシミュレーション

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収のどのくらいを占めるのかの割合のことです。一般的に、無理なく返済できる返済負担率は25％以下といわれています。

年収400万円の場合、住宅ローンの年間返済額が100万円（借入期間が35年なら総返済額は3,500万円）だと返済負担率が25％になります。

【返済負担率別】年収400万円の人の借入額シミュレーション
	返済期間35年の場合の総返済額	金利年1.0%の借入額	金利年2.0%の借入額
返済負担率25%	3,500万円（約83,000円/月）	約2,950万円	約2,540万円
返済負担率20%	2,800万円（約67,000円/月）	約2,350万円	約2,000万円

返済負担率25%で計算すると、金利によって借入額は異なりますが、金利が年1.0%であれば約2,950万円、年2.0%であれば約2,540万円が無理なく返済できる借入額の目安です。

ただし、返済負担率は住宅ローンだけでなく、車のローン等も含めた総返済額で考える必要があります。他に返済中のローンがあれば、それらも踏まえて住宅ローンの借入額を計算しましょう。

住宅ローンの借入額を考える際に注意したいこと

先述の年収400万円で無理なく返せる住宅ローン借入額は、あくまでも目安にすぎません。実際の適正な借入額は、利用する住宅ローンや購入する住宅、今後のライフイベントなどにより変わってきます。

そのため、住宅ローンの借入額を考える際は以下に注意し、自分の適正な借入額を見極めましょう。

借入時に手数料がかかる

住宅ローンの借入時には、主に以下の手数料がかかります。

住宅ローンの事務手数料は「定額型」「定率型」の2種類があり、相場は定額型が数万円から30万円程度、定率型は借入金額の2.2％です。

定率型の場合、借入額が大きいほど事務手数料も高くなります。例えば、借入額4,000万円のときの定率型事務手数料の相場は88万円です。

一般的に、住宅ローンの事務手数料は融資実行時に一括で支払います。そのため住宅ローンの借入額は、事務手数料がいくらかかるのかも考慮して決めることが大切です。

団信の上乗せ金利がかかる場合がある

住宅ローンを利用する際は、基本的に団体信用生命保険（団信）への加入が必要となります。なかには団信加入が任意の住宅ローンもありますが、団信未加入者は万一の際に住宅ローン残高がゼロになる保障を受けられないため注意しましょう。

団信の保険料は、死亡・高度障害状態時のみを保障する「一般団信」であれば金融機関が全額負担してくれます。しかし、ガン保障や三大疾病保障などのオプションを付けると、年0.1～0.3％程度の上乗せ金利の負担が発生する場合が多いです。

団信の保障を充実させるなら、団信の上乗せ金利を含めた住宅ローンの返済額をシミュレーションしたうえで借入額を決めましょう。

住宅のリフォーム・メンテナンス費用がかかる

住宅は購入したら終わりではなく、適切なタイミングでのリフォーム・メンテナンスが必要です。

リフォーム費用の相場は以下の通りです。

リフォーム費用の相場（400F調べ）
リフォーム内容	戸建て	マンション
キッチン	50～150万円	50～150万円
浴室	60～120万円	60～120万円
トイレ	15～40万円	15～40万円
床材張替え	10～100万円	10～100万円
クロス張替え	10～50万円	10～30万円
外壁塗装	80～150万円	ー（※）
全面リフォーム	1,000万円～	600万円～

リフォーム・メンテナンスはマンションより戸建てのほうが高い傾向ですが、マンションの場合は毎月の修繕積立金の支払いもあります。

毎月の住宅ローン返済額とは別に、こうした住宅のリフォーム・メンテナンス費用も蓄えられるよう、無理のない返済計画を立てることが大切です。

他のライフイベントにかかる費用を試算する

住宅ローンの返済は長期にわたるため、新しい家族の誕生やお子さんの進学、車の買替、旅行など、これから先のライフイベントを考慮したシミュレーションが必要です。

まずはライフプランニングを行い、住宅購入費以外のライフイベントにかかる費用を試算しましょう。さらに、お金がかかる時期や資産の推移も予測したうえで、無理なく返済できる住宅ローン借入額を算出してください。

火災保険料や固定資産税がかかる

住宅を購入すると、火災保険の加入費用や固定資産税の支払いが発生します。

火災保険は火災や落雷、風災、盗難などによる建物や家財の損害を補償する保険です。補償範囲や住宅タイプ、住宅構造、築年数、エリアなどによって保険料が異なります。

固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人が毎年納める地方税のことです。1月1日に住宅を所有していることが条件で、4〜6月ごろに納税通知書が届き、各市区町村に固定資産税を納めます。

固定資産税は、所有する住宅の立地や住居の広さ、構造、築年数などによって納税額が異なるため一概に言えませんが、一般的には一戸建てで約10～15万円/年、マンションで約8～12万円/年程度かかります。

これらの費用もかかることを念頭に置き、住宅ローンの返済額を設定しましょう。

無理なく住宅ローンを返済するためのポイント

無理なく住宅ローンを返済するには、借入額だけでなく住宅購入の時期や公的制度の利用、住宅ローンの選び方も大切です。マイホームを買うなら、以下のポイントを押さえて住宅ローンを組みましょう。

頭金が貯まるのを待つより早期にローンを組む方がお得な場合がある

住宅購入時の頭金（自己資金）の目安は、物件価格の1～2割程度といわれています。「オカネコ マイホームに関する意識調査」で全国のオカネコユーザーに住宅購入時の頭金の割合を聞いたところ、16.8％が「自己資金はない」、16.6％が「自己資金1割未満」と回答しました。

頭金を用意することで、月々の返済額を抑えられる、住宅ローンによっては金利が安くなるなどのメリットがあります。

ただ、現時点で頭金にまわせる資産がない場合は、フルローンを利用するのも1つの方法です。なぜなら早期に住宅ローンを組み、資金ができたタイミングで繰り上げ返済をすれば、頭金が貯まるのを待つよりお得になる可能性があるためです。また、早くにローンを組めば借入期間を長くできるので、月々の返済負担も軽減できます。

頭金が貯まるのを待てば、その間に希望の物件が完売したり、市況により物件価格が上がったりするかもしれません。状況を見て、早期に住宅ローンを組む方法も検討するとよいでしょう。

自治体の制度を活用する

自治体によっては、住宅購入費用に充てられる補助金や助成金、金利引き下げの制度を活用できる場合があります。

購入する住宅を決める前に、活用できそうな自治体の制度がないかをぜひ確認しておきましょう。

制度を利用するには、省エネ設備の有無や住宅の性能、地域産材の使用などの要件を満たす必要があります。必ず各自治体のサイトで制度の詳細を確認してください。

金利の低い変動金利の住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて変動金利型・固定金利型の2種類があります。

変動金利型は市場金利に応じて定期的に金利が変動するタイプで、固定金利型は決められた期間の金利が変動しないタイプです。

2025年6月現在、全期間固定金利の金利は年2～4％程度であるのに対し、変動金利の住宅ローンは年0.5％台の商品もあります。変動金利の住宅ローンは金利上昇リスクがあるものの、固定金利に比べるとかなり低金利です。

無理なく住宅ローンを返済するために利息を抑えたいなら、金利の低い変動金利タイプの住宅ローンを選びましょう。

金利が低いおすすめの住宅ローン10選

金利の低い住宅ローン10選を、金利タイプ別にランキングで紹介します。

以下より、各住宅ローンの金利・手数料・団信等について詳しく紹介するので、住宅ローン選びの参考にしてください。

auじぶん銀行

住信SBIネット銀行

イオン銀行

ソニー銀行

SBI新生銀行

PayPay銀行

楽天銀行

三井住友銀行

みずほ銀行

三菱UFJ銀行

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住宅ローンの借入額を増やす方法

「ペアローン」や「収入合算」を使えば、それぞれの収入に応じた金額が借入可能なため、単独で住宅ローンを組むよりも借入額を増やすことができます。

必要な金額を借入できない可能性がある場合に、共働きであればペアローンや収入合算を検討すると良いでしょう。

収入合算には「連帯保証型」と「連帯債務型」の2つがあり、以下はペアローンと収入合算の比較表です。

それぞれについて、より詳しく解説します。

ペアローン

ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦または親子の2人が契約者となる住宅ローンです。一般的にペアローンで購入した物件は、それぞれの借入額に応じた割合での共有保有となり、それぞれが債務者かつお互いが相手の連帯保証人になります。

単独でローンを組むよりも借入額が増え、それぞれが住宅ローン控除を申請できるため世帯全体での住宅ローン控除額を増やすことができる点がメリットです。

ただし、住宅ローン契約時に必要な諸費用がそれぞれに発生することや、どちらかに万が一があっても、ローン残高がゼロになるのは死亡・高度障害状態になったほうの契約だけになる点に注意が必要です。

以下の記事では、ペアローンのメリット・デメリット、ペアローンを取り扱う銀行などを紹介しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

収入合算

収入合算とは、一定収入のある住宅ローン契約者の親族（夫婦や親子など）の収入を合算した金額をもとに住宅ローンの審査を行い、借入可能額を決める方法です。収入合算をすると、単独で住宅ローンを組むよりも借入可能額を増やせるメリットがあります。

ペアローンと収入合算の大きな違いは、住宅ローンの本数です。ペアローンは1物件に対して2人の契約者が1本ずつ、計2本のローンを組みますが、収入合算は1人が主契約者となり1本のローンを組みます。

収入合算する場合、収入合算者は連帯保証人または連帯債務者になる必要があり、返済が滞った際は連帯保証人または連帯債務者にローンの返済義務が生じます。

まとめ

年収400万円の場合、年収倍率6倍で考えると約2,400万円、返済負担率25％で考えると適用金利によって異なりますが2,700万円程度が無理なく返済できる金額と言えます。

ただし、これはあくまでも目安であり、借入時の事務手数料や団信の上乗せ金利、住宅のリフォーム・メンテナンス費用、他のライフイベントにかかる費用の考慮も必要です。

自分の適正な住宅ローン借入額を知りたい方は、FPなどのお金の専門家に相談しましょう。ライフプランニングをしたうえで、適正な住宅ローン借入額を算出してもらえます。